[상가주택-상가주택 경매] 주거부문 50%넘어야 임대차보호법 적용

상가주택을 구입해 수익형 상품으로 활용하고자 하는 투자자라면 우선 경매물건 가운데서 상가주택을 구하는 것이 바람직하다. 상가주택은 경매시장에서도 아직은 틈새물건으로 인식되고 있기 때문에 경쟁률이 낮은 편이다.

요즘 상가주택 경매물건을 살펴보면 지난 7월4일 서울지법 본원 경매8계에서 입찰된 동작구 사당동 소재인 대지 48평, 건물 90평 규모의 상가주택은 감정가 3억8932만원의 82%인 3억2130만원에 낙찰된 사례가 있다. 지하철 7호선 남성역(총신대입구역)과 가까운데다 인근에 각종 교육시설이 모여 있어 비교적 낙찰가율이 높은 편이었다.

이 물건에 대한 시세는 4억5000만원을 호가하는 것이나 주변 임대료 시세가 평당 300만∼350만원 수준이어서 전세 임대할 경우 2억7000만원, 부분월세 임대할 경우 보증금 1억원, 월세 250여만원(주변 월세 임대료 15% 수준 적용)의 수익을 올릴 수 있다.

또 지난 10일 서부지원 경매3계에서 낙찰된 마포구 합정동 소재인 대지 95평, 건물 236평 규모의 지상 5층짜리 상가주택은 선순위 세입자를 끼고(낙찰자가 세입자 보증금 1억원을 경락 인수해야 하는 경우였음) 감정가 7억4587만원의 46%인 3억5000만원에 낙찰됐다. 이 건물은 지하철 6호선 합정역 인근에 위치한데다 합정로터리에 위치해 6명이 경쟁을 벌였다.시세가 9억원대에 이르는 것으로 세입자의 보증금을 감안하고도 5억원 이상의 시세차익을 올렸으며 보증금 2억원에 월 400만원 정도의 수익을 올리는 물건이었다.

상가주택에서 상가부분의 경우 대로변이나 역세권 일대에서는 주택보다 높은 임대료 수익을 얻을 수 있는 것이 장점이다. 또한 임대가 되지 않을 경우 용도변경을 통해 사무공간이나 원룸으로 전환이 쉽다.

상가주택은 주거부문이 전체면적의 50%를 넘어서면 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문에 경매에 들어갈 때는 선순위 세입자가 있는지의 여부를 사전에 점검해야 한다. 또한 창업을 겸한 주거공간을 마련할 때도 상가주택은 유용한 상품이다.

가령 1∼2층의 상가를 활용해 창업을 하고, 주거층의 일부에서 자신이 살고자할 때에도 매우 유리하다. 특히 상가부문에 대해서는 권리금을 내지 않고도 값싸게 창업공간을 마련할 수 있다.

상가주택을 구입할 때는 사전에 전문가의 도움을 받아 주변 일대의 상권과 수익성을 철저히 분석하는 것이 바람직하다.

/ [e-mail] 이규성기자