개발제한구역(그린벨트) 우선해제지역인 서울 노원구 상계1동 1200의1 노원마을과 중계본동 29 일대는 낡은 불량 주택이 밀집된 집단 주거지역이어서 해제 대상에 포함됐다.
경기 의정부시와 경계선에 있는 상계1동 노원마을은 3만8458㎡(1만1630여평), 남양주시에 인접한 중계본동 29 일대는 13만6476㎡(4만1200여평) 규모다.
서울시는 이들 지역에 낡은 주택이 많아 그린벨트가 해제되는 만큼 용적률 150%, 높이 4층이하 범위에서 주거환경 개선사업을 실시할 계획이다.
그러나 이들 지역은 오는 10월께 그린벨트가 해제되고 주거환경 개선사업에 들어갈 예정임에도 시가 제1종 일반주거지역으로 용도를 묶어두고 있다. 낮은 수익성 때문에 땅 거래나 부동산 가격 변화가 거의 없다.
◇지역분위기=상계1동 노원마을은 경기도와 경계지역에 있는 도심 철거민 집단 이주 지역이다. 판잣집에 가까운 주택들이 무질서하게 들어서 있다.
이 마을 입구에서 잡화점을 하는 50대 남자는 “노원마을 대부분이 시 소유 땅이기 때문에 땅 거래가 사실상 불가능하다”며 “지역 주민 대부분이 70년대 청계천에서 철거를 당해 이주해온 도시 철거민으로 영세하기 때문에 정부나 시에서 집을 지어주지 않으면 이대로 살 수밖에 없는 실정”이라고 말했다.
그는 또 “10여년전 그린벨트가 해제된다는 소문에 한바탕 투기 바람이 불었다”며 “그 당시 3∼4평짜리 집이 4000만원에 거래됐는데 지금은 절반 수준 가격”이라고 전했다.
중계본동 29 일대는 관악구 봉천·신림동의 재개발 사업이 시행되기 전 느낌이다. 낡은 기와집이 산등성이를 따라 1700∼1800가구가 빼곡히 들어서 집단 주거지를 이루고 있다. 주민들에 의해 주거환경 개선사업이 추진되고 있으나 낮은 용적률로 불만이 많다.
◇부동산 동향 및 전망=상계1동 노원마을은 대부분이 시유지여서 거래가 거의 없다. 3∼4평짜리 집이 매매가 2000만원 안팎의 시세를 형성하고 있으나 거래가 이뤄지지 않고 있다고 지역 부동산 관계자들은 전했다.
성원공인중계사 신동준 사장은 “시가 공영개발 방식으로 주거환경 개선사업을 할 계획을 갖고 있는 것으로 알고 있다”며 “그러나 1종 일반 주거지역으로 개발될 경우 주민들에게 돌아갈 이익이 없어 투자가 거의 없다”고 밝혔다.
서울시는 이 지역과 인근 그린벨트를 묶어 공영개발 방식의 주거환경 개선 사업을 실시할 계획이다. 용적률 150%에 4층이하 연립주택 규모로 개발한다는 방침이다. 개발 이익은 낮지만 주민들의 주거환경은 좋아질 전망이다. 이곳은 지하철 7호선 수락산역과 차로 5분거리에 있어 대중 교통 여건도 좋다.
중계본동 29 일대는 구릉지에 조성된 ‘달동네’다. 서울시는 그린벨트 해제 범위 안에서 주민들이 직접 주거환경을 개선, 용적률 150%, 4층이하 공동주택을 지을 수 있도록 할 방침이다. 시는 주민들이 주거환경 개선사업을 할 경우 4000만원 안에서 재건축 자금을 융자해 준다.
그러나 주민들은 시의 이같은 방침에 대해 수익성이 없다는 이유로 용적률 완화를 주장하고 있다.
이 지역 주민 김경조씨는 “4층 이하로 지을 경우 주민들에게 돌아갈 이익이 거의 없다”며 “어려운 살림에 자기 돈을 내서 집을 지을 수 있는 사람은 거의 없기 때문에 용적률 200% 이상에 7∼12층까지는 지을 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.
이 지역은 주거환경개선사업을 하더라도 수익성이 없다는 소문으로 부동산 거래가 뚝 끊겼다. 대정공인 서중강 사장은 “주거환경 개선사업에 대한 수익성이 불투명하다는 이유 때문에 이 지역에 투자하겠다는 사람이 거의 없다”고 말했다.
중계본동 29 일대 땅값은 언덕 아래쪽이 평당 300만원 이상, 위쪽은 220만∼250만원선이다.
/ hanuli@fnnews.com 신선종기자
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/사진=김철한기자
달동네를 연상케 하는 서울 노원구 중계본동 29 일대는 서울시가 주거환경 개선사업을 통해 4층 이하 공동 주택 재건축지역으로 지정할 계획이다. 하지만 주민들은 수익성이 없다는 이유로 용적률 상향 조정을 요구하고 있다.
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