법원경매 시장의 과열현상이 계속되고 있다. 초저금리 여파로 투자처를 찾지 못한 여유자금이 대거 경매시장으로 유입되고 있기 때문이다. 이에 따라 최근 경매로 나오는 아파트의 경우 낙찰가가 입찰예정가(최초감정가)의 평균 87.52% 수준에 이르는 등 상대적으로 경매물건의 메리트가 떨어지고 있다.
16일 경매업계에 따르면 낙찰가율이 감정가를 넘어서는 사례가 속출하고 있다. 상가 및 다가구주택 등 임대수익형 상품에까지 수요자들이 몰려들고 있다. 올 하반기 들어선 경매 물건 수가 지난 상반기의 절반 정도로 감소, 입찰경쟁도 치열하다. 전문가들은 이런 때일수록 무작정 경매에 참여하기보다 수익성 높은 새로운 경매상품을 찾는게 중요하다고 귀띔한다.
◇수도권 경매시장 눈 돌려볼만=지난 8월말 경매에 부쳐진 서울 서초구 잠원동 25평형 아파트는 감정가격이 2억6000만원이었지만 낙찰가는 2억7081만원까지 치솟았다. 법원이 제시한 입찰예정가보다 4.16%나 높은 가격에 낙찰됐다. 이처럼 낙찰가가 감정가를 넘어섰다는 것은 투자수익이 그만큼 떨어진다는 것을 의미한다. 또한 경매는 일반매매에 비해 6.5%가량이나 높은 추가비용이 든다. 이를 감안하면 오히려 시세보다 높은 가격에 부동산을 구입할 가능성도 높다.
전문가들은 이미 낙찰가가 감정가를 육박하는 서울지역을 공략하기보다는 이보다 낙찰가율이 10%가량 낮은 수도권지역 경매물건을 공략하는 게 현명하다고 충고한다. 또한 수도권지역은 경매에 부쳐지는 전체 물건수도 서울에 비해 2배 이상 많다. 알짜 물건을 고를 수 있는 기회가 많다.
아파트만 고집할 필요는 없다. 향후 가격상승 재료가 있는 값싼 준농림지나 택지개발지구 인근의 주택지, 펜션임대주택 건축 후보지 등도 관심대상이다. 최근 원룸주택과 같은 임대수익형 상품을 개발할 수 있는 자투리 땅이나 수도권 택지개발지구의 상가 등을 노려볼 만하다.
이제 경매는 서울 아파트에서 수도권의 다양한 틈새상품으로 수요를 다변화해야 수익을 높일 수 있다는 것이 전문가들의 충고다.
◇경쟁률 낮은 틈새시장 공략 필요=치열한 입찰 경쟁을 뚫고 낙찰에 성공하기 위해선 남들과는 다른 투자방식이 필요하다. 우선 다른 사람들이 쉽게 접근하기 어려운 틈새물건이나 특수물건을 찾아 첫 입찰을 노리는 것도 낙찰 성공률을 높일 수 있는 지혜다.
이를 위해선 남들보다 발빠른 정보수집이 중요하다. 입찰일 14일 전에 발표되는 신문공고를 통해 물건에 대한 기본정보를 확인하고 입찰 1주일 전 해당 경매법원을 찾아 입찰명세서를 면밀히 검토해야 한다. 이 때 감정가, 분양면적, 실제면적 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
지금은 부동산시장이 활황인 만큼 그동안 냉대를 받던 틈새물건도 수익률이 높아진 상태다. 그러나 경쟁률은 그리 높지 않다. 숙박시설, 식당, 카페 등 생활편의시설, 공장, 토지등에는 알짜가 많다.
◇투자유의점=경매물건이 줄고 낙찰가율이 높아졌다는 것은 그만큼 투자자들의 몫이 줄어든다는 것을 의미한다. 또 그동안 누적됐던 물건이 소진됐다. 남은 물건은 상대적으로 투자매력이 떨어진다고 할 수 있다. 이럴 때 분위기에 휩쓸려 무리하게 입찰하면 자칫 손해를 볼 수있다.
우선 어떤 용도로 사용할 것인지 목표를 정한 뒤 수익을 따져보고 입찰에 참여해야 터무니없이 높은 가격에 입찰하는 것을 피할 수 있다. 또한 입찰 현장분위기에 휩쓸리지 말고 상한가를 사전에 정해놓고 입찰에 참여하면 실패를 줄일 수 있다.
아무리 부동산 가격이 상승국면이라고 하지만 지나치게 높은 가격에 낙찰받으면 손해를 볼 수 있다. 특히 명도비용 등 제반 비용을 빼고 나면 남는 게 거의 없는 경우도 많다. 단순히 낙찰가만 따지기 보다는 추가비용을 충분히 감안한뒤 입찰 여부를 결정해야 한다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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