재건축 아파트를 매입하려는 투자자들 중 상당수가 투자 수익률을 어떻게 따져봐야 하는지 고민이라고 한다. 조합이나 시공사, 중개업자들이 제시한 자료를 보면 모두 ‘시세차익’을 얻을 수 있다고 하는데 영 미덥지 않다는 것이다.
개인 투자자들이 투자 수익률을 스스로 진단하기 위해선 우선 ‘무상지분율’을 알아둬야 한다. 예컨대 15평형 아파트(대지지분 17.34평)의 무상지분율이 180%라고 가정해 보자. 첫번째로 대지지분에 무상지분 배율(1.8)을 곱하면 31.21평이 나온다.
15평형 아파트를 매입할 경우 31.21평까지는 돈 한 푼 들이지 않고 입주할 수 있다는 뜻이다.
평당 분양가는 건설업체가 착공때 제시하는 조합원 분양가를 말하며, 만약 분양가가 평당 1000만원이라고 가정하면 초과 평수인 8.79평에 1000만 원을 곱해 나온 8790만원이 추가 부담금이 된다.
그렇다면 무상지분율은 어떻게 나오는 것일까. 이는 건립가구수, 상가 세대수에 분양가를 곱해 얻은 ‘조합원 총 수입’에서 가구수에 평당 건축비 등을 곱해 얻은 ‘조합원 총 지출’을 빼서 얻은 ‘조합원 순이익’에 대지 총면적을 나눠 얻는다.
결국 이런 정확한 수치는 착공 시점이 돼야 알 수 있으며, 이를 되짚어 보면 건설업체나 중개업소 등이 공사 전 제시한 각종 투자 수익률은 ‘예상’일뿐 언제든지 바뀔 수 있는 수치인 셈이다.
예를 들어 투자 수익률을 따져보자. 재건축 아파트 17평형 (대지지분 19.3평)의 무상지분율이 142%라고 한다면 이 아파트를 매입할 경우 약 28평(19.3평�K1.42) 정도를 무상으로 받게 된다.
조합원 분양가가 1000만원 정도로 추정되는 상황에서 17평형 소유자가 재건축 후 건립되는 34평형으로 갈 경우 추가 부담금은 6000만원(34평-28평=6평�K1000만원=6000만원)에 달한다.
이 기준에 맞춰 추가부담금을 계산하면 17평형에서 43평형으로 갈 경우 추가부담금은 1억5000만원, 50평형은 2억2000만원선이다. 여기에 준공때 물가 상승률등으로 인한 추가 공사비가 발생할 경우에는 조합원에게 별도로 공사비 부담이 추가된다.
결국 재건축 아파트의 투자수익률을 높일 수 있는 방법은 대지지분이 넓고 무상 지분율 산정의 관건이 되는 일반분양분의 가구수가 많아야 된다는 것이다. 물론 분양이 잘 된다는 가정에서 일반분양분의 분양가가 비싸면 그 만큼 조합원 총 수입이 늘어나게 돼 금상첨화다.
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