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[부동산법률 상담] 대지 저당권 설정당시 건물 존재할때만 인정


문: 법원경매를 통해 건물을 낙찰 받았다. 다섯 동의 건물 중 한 동은 나대지만 낙찰 받은 상태다. 그 건물은 전 소유자가 나대지상에 저당권을 설정한 이후 그 위에 신축한 것이다. 그 신축건물에도 저당권이 설정돼 경매로 인해 다른 사람에게 낙찰됐다. 해당 건물 소유자는 법정지상권 성립을 주장하며 철거에 불응하고 있다. 이때 건물 소유자가 법정지상권을 취득하는지.

답: 법정지상권이란 법에 규정되어 있다는 이유로 등기를 하지 않아도 인정되는 지상권이다. 즉 건물과 토지의 소유자가 어떤 이유로 달라질 경우, 일정 요건 하에서 건물을 철거하지 않고 그대로 유지시켜주는 것이 사회 경제적 손실을 방지 할 수 있기 때문에 인정하는 제도이다.

법정지상권이 성립하려면 다음의 요건을 갖춰야 한다. 먼저 대지와 건물의 소유자가 동일인 상태에서 대지에 대한 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 한다. 여기에서 건물은 허가, 무허가, 등기, 미등기 등은 따지지 않는다. 마지막으로 경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

나대지 상에 저당권을 설정한 다음 토지 소유자가 그 지상에 건물을 신축했는데 그 후 경매로 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 대법원 판결에 따르면 법정지상권이 성립하지 않는다고 한다.

즉 ‘건물 없는 토지’에 저당권이 설정된 이후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자권리와 달라지면 민법 제366조의 법정 지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습상의 법정 지상권도 인정되지 않는다.(대법원 1995.12.11. 선고 95마 1262 결정 등) 단, 저당권 설정 당시에 건축중인 건물이 있는 경우에는 법정지상권이 성립한다.

따라서 위의 경우 낙찰자는 건물소유자에게 건물철거를 요구할 수 있다.
또 낙찰자가 건물을 매입하거나 토지사용료를 청구할 수 있다. 합의가 여의치 않을 경우에는 건물 철거소송을 밟게 된다.

건물철거 소송은 기간과 비용을 감수해야 한다는 단점에도 불구하고 법적 분쟁을 근본적으로 치유하고 온전한 재산권 행사가 가능한 방법이다.