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[수도권 재건축 현장을 가다] 구리·남양주


경기도 남양주시에 재건축 시장이 새롭게 형성되고 있다.

남양주 호평·평내지구에 대규모 아파트가 분양되면서 주변 아파트 시세가 오르자 그동안 사업성 문제로 재건축 시장이 형성되지 못했던 남양주에 재건축 추진이 봇물을 이루고 있다. 20년이 넘지 않은 연립주택들도 7월부터 시행될 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용되기 전에 조합설립 인가를 받기 위해 재건축추진위 구성이 한창이다.

남양주는 다른 수도권 지역처럼 재건축 단지가 몰려 있지 않고 산발적으로 분포돼 있는 것이 특징이다.

◇재건축 추진 현황=남양주시 주택과에 따르면 남양주에서 주택조합설립인가를 받은 단지는 16곳 3125가구이다. 이중 사업승인을 받은 곳은 9곳으로 신신우연립, 도농남양, 정도주택, 덕소신앙촌, 문화, 무진연립, 덕소강변연합, 도림주택, 동호·부흥, 삼호연립 등이다. 나머지는 아직 지구단위계획 미수립 등으로 인해 사업승인을 받지 못했다.

조합설립인가를 받아 재건축이 추진되는 대부분이 연립주택으로 100가구 미만이 많고 사업승인을 받지 못한 곳은 ‘국토 이용 및 계획에 관한 법률’에 따라 강화된 용적률을 적용 받는다. 이에 나홀로 단지가 대부분인 남양주 재건축 아파트는 용적률도 예전보다 낮아져 사업성이 좋지 않은 곳이 많다.

현지중개업소는 남양주에서 장기적으로 눈여겨볼 만한 곳으로 호평·평내지구에 위치한 재건축 아파트를 꼽는다. 새 아파트가 많은 호평·평내지구의 경우 아파트 가격이 높아 재건축을 추진하더라도 사업성이 다른 곳보다 뛰어나기 때문이다.

◇호평·평내지구 재건축 주목=호평·평내지구내 아파트는 분양된지 1년이 지나 곧 분양권 전매제한이 풀려 또다시 분양권 프리미엄이 들썩거릴 조짐을 보이고 있다. 이곳 아파트의 분양권 가격은 33평형을 기준으로 1억8000만∼2억원을 호가한다.

이처럼 남양주에서 가장 주목 받고 있는 호평·평내지구 내 낡은 아파트의 재건축 추진이 한창이다. 대표적인 아파트가 진주아파트와 삼창아파트, 양지아파트이다.

총 1230가구인 진주아파트는 최근 안전진단예비심사를 통과하고 가격이 1000만원 가까이 상승했다. 1,2,3차가 함께 재건축을 추진하는 진주아파트는 지난 85년부터 87년까지 한단지씩 건립됐다.

이정국 진주아파트 3차 재건축추진위원장은 “올해초부터 재건축이 본격적으로 추진돼 주민동의률이 90%를 넘었다”며 “조합원 추가부담을 줄이기 위해 시와 용적률에 관해 협의중”이라고 밝혔다.

현재 21?^ 22평형의 대지지분은 14∼15평으로 각각 1억원 정도에 거래된다. 올초 9200만∼9300만원에 거래된 것에 비교하면 700만∼800만원정도 상승했다. 현지 으뜸공인 유시재사장은 “안전진단예비심사가 통과됐다는 소문에 매물이 자취를 감추면서 가격이 급등했다”고 밝혔다.

진주아파트와 함께 안전진단예비심사를 통과한 삼창아파트는 지난 2월부터 주민들에게 재건축 추진을 위한 동의서를 받고 있다.

6층 규모인 삼창아파트는 17평형이 7000만원, 22평형이 9500만원에 시세가 형성돼 있다. 대지지분은 17평형이 9평 정도이다. 삼창아파트 재건축추진위 박미순총무는 “삼창아파트는 2종일반주거지역으로 200∼220%의 용적률을 적용 받을 것으로 예상된다”며 “주민들도 재건축 추진으로 높은 시세차익을 기대하기보다는 낡은 아파트에서 새 아파트로 옮기는 것에 큰 의미를 두고 있다”고 밝혔다.

◇장기적인 안목에서 투자해야=남양주 재건축 시장은 장기적인 안목에서 투자해야 한다. 단기차익을 노리기엔 곳곳에 암초가 많기 때문이다.

남양주시청 인근 금곡동 이화연립은 지난 98년 조합설립인가가 났지만 아직 사업승인을 받지 못했다. 이곳은 2종 일반주거지역으로 분류돼 용적률이 200%∼220%선에서 머물 것으로 예상된다. 때문에 거래는 많지 않은 가운데 23평형이 7500만원에 시세가 형성돼 있다.

또 최근 재건축 추진위원회가 설립된 은성연립은 한달 새 26평형이 1000만∼1500만원 정도 뛰어 1억∼1억1000만원에 거래된다. 하지만 은성연립은 현재 1종 일반주거지역으로 분류돼 사업성이 낮아 재건축 추진자체가 불투명한 실정이다.
금곡동 부동산시장공인 강효원 사장은 “준공된 지 18년이 지난 은성연립은 26평형의 대지지분이 28평으로 대지지분이 넓다는 장점이 있다”며 “하지만 재건축을 위해서는 넘어야 할 난관이 많은데도 가격이 단기 급등하는 것을 이해할 수 없다”고 밝혔다.

이처럼 수도권 재건축시장은 지역에 따른 편차가 심해 재건축 아파트를 매수하기전에 철저한 사업성 검증이 먼저 이뤄져야 하며 이는 남양주도 마찬가지다.

금곡동 부동산랜드 백은숙 실장은 “남양주 재건축 시장은 단기적인 관점보다는 장기적인 안목에서 투자를 해야 한다”고 조언했다.

/ courage@fnnews.com 전용기기자