국세청은 그 동안 유보해 왔던 국민주택규모 이상 공동주택을 위탁관리하는 경우 ‘일반관리비’에 대하여 2004년 1월 1일부터 부가가치세를 부과할 예정이다. 이에 따라 현재 위탁관리 하고 있는 많은 아파트 단지에서 관리방법을 자치관리로 변경하려고 하고 있다. 그러나 아파트 단지의 관리방법에 관한 결정은 관리비 부담의 문제로만 접근해서는 안되며, 관리방법에 대한 장단점을 면밀하게 검토하여 각 단지의 실정에 맞는 방법을 결정해야 한다.
공동주택관리령에 의하면 공동주택의 관리방법은 관리주체에 따라 자치관리 및 위탁관리로 구분하고 있다. 자치관리는 입주자가 자치관리기구를 구성하여 모든 관리업무를 입주민이 스스로 결정, 집행하는 형태를 말한다. 주택관리업자에 의한 위탁관리는 민법의 위임에 관한 규정이 준용되는 바, 주택관리업자에게 일정액의 위탁수수료를 지급할 것을 조건으로 관리업무 전반에 대해 위탁하여 관리하는 형태이다. 자치관리와 위탁관리는 서로 상반된 장단점을 가지고 있다.
자치관리를 중심으로 장단점을 살펴보면 자치관리란 말 그대로 아파트 단지를 주민들이 관리하는 것이다. 자치관리는 입주자 대표회의에서 관리사무소장과 관리직원을 임명하고, 입주자대표회의가 지휘 감독을 하기 때문에 위탁관리보다는 관리사무소에 대한 구속력이 강하다.
자치관리의 가장 큰 장점은 아파트 단지의 실정에 맞게 관리를 함으로써 주체성을 찾을 수 있는 점이다. 어느 일방에 의해 끌려가는 수동적 관리가 아니라 주민들이 적극적으로 참여함으로 해서 공동체 의식을 높일 수 있고, 아파트의 문제점을 쉽게 찾아내 해결할 수 있다.
그리고 위탁관리를 할 경우 계약 기간 만료 때마다 찾아오는 위탁업체 선정에 따른 부정비리 의혹과 주민 갈등, 분쟁 등이 자치관리에선 있을 수 없다. 아파트 실정에 맞게 관리 인원을 조정하고 공사용역 등이 투명하게 드러남으로 해서 관리비를 절감할 수 있으며 위탁관리 수수료가 지불되지 않아 그 부분에서도 관리비가 절감된다.
또한 관리사무소의 문턱이 낮아짐으로 해서 주민들의 요구 사항을 신속히 반영할 수 있고 친절한 서비스가 가능하다.
자치관리의 단점으로는 관리업무에 대한 전문성 부족으로 체계적, 조직적 관리가 미흡한 것이 있으나, 관리사무소장과 관리직원 중 기술자격 보유자를 채용하도록 하는 법령이 있으므로 보완이 가능하다.
관리사고가 발생할 경우 보상 문제를 자체적으로 해결해야 하므로 주민들에게 큰 부담을 줄 수 있다. 관리사고 발생시 보상 문제가 자치관리의 가장 큰 단점이라고 볼 수 있다. 그러나 위탁관리라 하더라도 보상 책임의 한계가 명확하지 않아 주민들이 책임을 져야 하는 경우가 많이 있고, 인명피해가 아닌 차량이나 자전거의 도난사건 등은 위·수탁관리업무의 책임한계 밖이거나 면책 조건으로 되어 있는 경우가 많아 피해에 대한 보상을 받기가 어렵다. 어차피 주요시설에 대해서는 주민 부담으로 화재보험 등에 가입하도록 하고 있으므로 큰 문제가 되진 않는다.
또한 주민들의 의사에 반하는 동대표나 입주자대표회장의 독선으로 인해 주민들이 피해를 입을 수 있고 분쟁을 야기할 수도 있다.
노사문제에 있어서도 임금 인상이나 처우 개선 등을 입주자대표회의가 직접 관리해야 한다는 취약점도 있으나 현재는 위탁관리에서도 마찬가지로 문제가 되고 있기에 큰 단점이라고는 보기 어렵다. 관리소장이나 직원을 자주 교체할 경우 관리직원의 사기 저하를 가져올 수 있고, 입주자대표회의의 지나친 간섭으로 관리업무에 지장을 초래할 수 있다.
위에서 언급한 장단점은 이론적 측면이 강하다. 실제로는 어떤 관리방법을 선택하던지 주민들이 얼마만큼 주체적으로 관심을 가지고 참여하느냐에 따라 관리비도 절감되고 관리의 질도 높일 수 있다. 입주자대표회의에서는 주민들의 참여가 보장될 수 있고 관리의 투명성을 확보할 수 있도록 민주적 관리규정을 만들어 운영하는 것이 가장 좋은 방법이다.
/전용기기자
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