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[양도세 확정신고 문답풀이] 3년이상 보유 주택 비과세


지난해 한해동안 자산을 양도한 사람은 이달 말까지 양도소득세를 확정 신고·납부해야 한다. 대상자는 양도소득 과세표준신고 및 자신납부계산서, 부동산 양도소득금액계산명세서, 주식양도계산명세서, 양도자산의 등기부등본 1통, 토지대장 등본 1통, 건축물관리대장 등본 1통을 제출해야 한다.

분양권 전매자 13만여명을 포함해 올해 양도세 확정신고 대상자 30여만명은 이번에 실거래가액 기준으로 확정신고를 하지 않을 경우 불성실신고 가산세(세액의 10%), 불성실 납부가산세(연 18.25%)를 추징당하는 것은 물론 세무조사도 받게 된다.

다만, 1세대 1주택 등 양도소득세 비과세대상 자산을 판 사람과 부동산 소유권 이전등기 전에 부동산 양도신고를 한 납세자, 양도세 예정신고를 성실하게 한 사람, 양도세 결정통지를 받은 사람은 이번에 신고를 하지 않아도 된다.

―양도소득세가 부과되는 주식의 범위는.

▲주권상장·협회등록 법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 장외에서 거래하는 경우 단 1주라도 양도하는 경우 양도세가 부과된다. 제3시장에서 양도하는 주식 등 기타 비상장주식의 양도는 대주주와 소액주주 구분없이 양도세를 내야 한다. 대주주는 주식의 합계액이 해당 법인의 3%이상이거나 시가총액이 100억원 이상을 소유하고 있는 주주 1명이나 그의 특수관계인을 말한다.

―부동산 양도후 실거래가액으로 세금을 신고납부할 수 있나.

▲양도세는 취득가액에서 필요경비를 뺀 금액에 대해 부과된다. 양도가액과 취득가액은 토지의 경우 개별공시지가를, 건물과 아파트, 일정규모 이상의 연립주택 등 공동주택은 국세청 기준시가를 각각 기준으로 해서 계산한다. 실거래가액 신고가 유리하다고 판단하면 확정신고기간에 취득 및 양도 당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖춰 실거래가액으로 신고 납부할 수 있다.

―부동산을 팔고 손해를 봤을 경우에도 신고해야 하나.

▲부동산 등을 팔고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도세 확정신고를 해야 한다.

―양도소득세를 나눠 납부할 수 있나.

▲세액이 1000만원을 넘을 경우 45일 이내(7월18일) 분할 납부가 가능하다. 세액이 1000만원 초과, 2000만원 이하인 경우 1000만원 이상은 5월중에 납부하고 나머지는 7월18일까지 내면 된다. 세액이 2000만원 이상이면 50%이상은 5월 중, 나머지는 7월18일까지 내면 된다.

―거주자가 외국법인의 주식과 스톡옵션을 행사해 취득한 주식을 처분해도 양도소득세를 확정신고 납부해야 하나.

▲거주자는 국외주식의 양도에 대해서 양도세 납부의무가 있다.

―토지 등이 공공용지 등으로 수용될 경우는.

▲수용 등에 따르는 손실보상을 받게 되는 만큼 양도세 과세대상이 된다. 수용의 경우 연간 1억원 한도 이내에서 10% 세액감면 혜택이 주어진다.

―1세대 3주택 이상인 사람이 주택을 양도했을 경우 어떻게 하나.

▲1세대 3주택 이상인 사람이 지난해 10월1일 이후 양도한 주택(부수토지 포함)은 반드시 실거래가로 양도세를 신고 납부해야 한다. 다만, 지난해 9월30일 이전에 매매계약을 체결하고 잔금을 같은 해 11월30일까지 수령한 경우 기준시가로 양도소세를 신고 납부할 수 있다.

―투기지역으로 지정된 부동산을 양도한 경우 양도세가 중과된다고 하는데.

▲대전시 서구·유성구, 천안시는 지난 2월27일, 서울시 강남구와 경기도 광명시는 4월30일 각각 투기지역으로 지정됐다. 이날 이후 투기지역의 주택을 양도할 경우 실거래가로 양도세가 부과된다. 그러나 이는 2003년 양도분부터 적용되는 만큼 이번 확정신고납부에는 적용되지 않는다.


―양도세 비과세 대상은.

▲고급주택과 미등기 주택을 제외하고 양도일 현재 1세대가 1주택을 3년이상 보유하고 양도하는 주택은 비과세다. 지난 99년중 취득한 경우 1년이상 보유하면 된다. 농지를 다른 사람의 농지와 바꾸거나 농지 일부를 교환하는 경우, 파산재단에 속하는 자산을 매각해서 얻는 소득도 비과세 대상이다.

/ john@fnnews.com 박희준기자