정부가 23일 발표한 주택시장 안정대책중 주택 수요관리 대책에 허점이 많은 것으로 나타났다. 이에 따라 이번 대책이 과열된 주택시장을 제압하는 데는 실효성이 의문시 된다.
건설교통부 최재덕 차관은 이날 기자 간담회에서 “(건교부가) 내놓을 대책은 다 내놓았다”고 말했다. 표면적으로는 맞는 말이다. 주택시장 과열의 ‘주범’격인 재건축 아파트와 주상복합아파트에 대한 건설 및 공급측면의 규제강화는 그동안 건교부가 주장해 온 ‘최후의 정책 수단’이다.
하지만 대책의 면면을 훑어보면 정부가 표면적으로 드러내 놓은 ‘초강경 대책’이라는 말을 무색케하는 맥빠진 내용이 많다는 게 일반적인 견해다. 재건축 아파트 일반분양분에 대한 후분양제 도입 외에는 별로 효과를 기대할 것이 없다는 얘기다.
◇주상복합 분양권 전매금지 기준 300가구 이상 너무 느슨=건교부는 재건축 아파트와 쌍벽을 이루며 주택시장 과열을 주도해 온 주상복합아파트에 대해 주택건설촉진법을 적용, 공급제한과 분양권 전매를 금지시키기로 했다.
그 대상은 주택면적이 전체 연면적의 90% 이상이거나 300가구 이상이다. 그러나 현재 공급중이거나 공급예정인 주상복합 건물 가운데 주택면적이 전체 연면적의 90% 이상이거나 공급물량이 300가구 이상인 주상복합은 거의 없다.
부동산정보 서비스 업체인 부동산 114에 따르면 서울지역의 경우 올해 이미 공급을 완료했거나 공급예정인 주상복합아파트는 모두 50곳. 이중 300가구 이상인 주상복합아파트는 15곳에 불과하다. 결국 주상복합의 경우 이번 대책을 적용받을 수 있는 것은 미미한 수준에 불과하다.
게다가 건설업체들이 향후 이 대책의 적용을 받지 않기 위해 사업지 분할, 평면 확대, 건축규모 축소 등을 통해 공급가구수를 300가구 이하로 줄이거나 건축면적의 90% 이하로 축소, 조정할 경우도 상정할 수 있다.
부동산 전문가들은 따라서 주상복합의 대책적용 규모를 200가구 이상, 또는 100가구 이상으로 대폭 확대해야 한다고 입을 모았다.
◇재건축 조합원분 전매제한 빠져=이번 대책에는 또한 재건축 아파트의 분양권 전매제한에 조합원분의 명의이전에 대한 규제조항이 빠져있다.
재건축 아파트의 경우 조합원분이 전체 공급물량의 적게는 50%, 많게는 90%이상을 차지하는 곳도 있다. 따라서 일반분양분 공급이 후분양으로 전환되는 상황에서 가뜩이나 부족현상을 빚고 있는 재건축 시장에 조합원분 아파트가 시중에 유통될 경우 투기성 자금이 이곳으로 몰려 자칫 가격상승과 시장 과열을 부채질 할 수도 있다.
물론 조합원분의 경우 재산권 행사 제약이라는 물리적인 어려움이 있는 것은 사실이다.
하지만 주택시장 안정효과를 극대화하기 위해서는 조합원분에 대한 전매도 일정부분 제한하는 게 바람직하다는 지적이다.
◇조합주택 명의변경 금지=직장 및 지역주택조합의 조합원 명의금지는 현재 조합주택이 시장에 큰 영향을 미칠 정도로 물량이 많은 것도 아니고 입지여건 또한 투기성 자금이 몰릴 수 있을 정도로 양호한 곳에 건설되는 경우가 거의 없다. 따라서 이 부분 역시 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 영향력이 미미하다.
이번 5·23주택시장 안정대책의 실효성을 높이기 위해서는 주상복합아파트의 주택공급규칙 적용대상 확대와 재건축 조합원분에 대한 전매제한 등을 적극 검토해야 한다는 게 시장의 시각이다.
아울러 부동산시장에 집중된 부동자금을 분산시키기 위한 증시 및 부동산 투자신탁 활성화, 비과세금융상품 개발 등 수요자금융 확대 등 다각적인 부동자금 분산대책 마련이 시급하다.
/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자
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