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[수요기획 택지개발지구를 가다] 파주 교하·운정지구


경기 파주 교하 운정신도시 인근의 부동산시장이 들썩이고 있다.

최근 들어 거래는 뜸한 편이지만 호가 위주로 높은 가격대를 형성하고 있다. 지난 ‘5·8 주택시장 안정대책’ 발표 당시 경기 김포와 더불어 신도시로 지정된 파주 교하 운정지구 일대는 노태우 전대통령 재임때부터 신도시 건설 후보지로 꾸준히 거론돼온 지역이다. 파주 운정지구는 고양 일산신도시와 인접해 있고 주변에 고양 탄현·중산택지개발지구, 파주 교하지구, 파주 금촌지구 등 서북부권의 주거 중심 역할을 수행하는 곳이다.

파주 운정지구는 지난해말부터 땅값이 큰 오름세를 보였으며 신도시 발표 직전 가수요자들이 몰려들어 부동산시장이 한 때 홍역을 치루기도 했다. 그러나 최근 파주 신도시 발표와 더불어 토지거래허가구역으로 묶이면서 수요자들의 발길이 뜸하다.

이 지역 관계자들은 “정부의 강력한 투기 억제 의지 덕분에 최근 땅을 찾는 수요가 거의 없지만 땅값은 전혀 내릴 기미를 보이지 않고 있다”며 “당분간 땅값은 횡보를 지속할 것으로 보인다”고 말했다. 파주 교하 운정일대 대로변으로 근린시설이 들어설 만한 토지는 평당 300만원을 넘어설 정도로 그동안 땅값이 고공행진을 해왔다. 교하 인근에서 전원주택을 지을 수 있는 준농림지는 평당 50만∼120만원대로 위치에 따라 가격대가 천차만별이지만 경기 용인 못지않게 높은 편이다.

현재 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 파주시의 경우 탄현면, 교하면, 조리읍, 맥금동, 검산동, 아동동, 금촌동, 금릉동과 교하운정지구와 인접해 있는 고양시의 구산동, 가좌동, 법곳동, 대화동, 탄현동, 일산동, 성석동, 설문동, 덕이동 등이다.

토지거래허가구역내에서는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 허가받은 사항을 변경하고자하는 경우에는 관할 시·군·구의 허가를 받아야한다.

◇ 어떻게 개발되나=파주 교하 운정신도시는 서울시 경계선에서 15km, 일산신도시에서는 2km 떨어져 있다. 파주시와 대한주택공사가 지난 2000년에 세운 도시 기본계획에 따라 운정지구 142만평에 대해 개발계획을 수립해 운용중이다.

때문에 건설교통부는 파주 신도시 조기개발을 위해 지난 19일 개발계획을 승인했다. 따라서 실질적인 운정신도시 건설은 현재 착수된 상태로 해석할 수 있다. 사업시행자인 주공측은 내년초부터 보상작업을 실시할 수 있을 것으로 보고 있다.

운정지구에는 아파트 등 공동주택 2만3273가구, 단독주택 975가구 등 2만4248가구의 주택이 들어선다. 공동주택 가운데 30%는 임대주택으로 수도권 무주택자에게 공급된다. 또 유치원 6개, 초등교 9개, 중·고교 4개 등 교육시설 23개 및 우체국, 소방파출소, 종합병원 등이 입주할 예정이다.

건교부는 개발계획이 승인된 운정지구 양쪽에 133만평을 덧붙여 275만평 규모의 신도시를 건설, 공동주택 4만7000여가구를 건설해 14만여명을 수용할 계획이다.

파주신도시는 주거 쾌적성을 위해 개발 인구밀도를 ha당 175명으로 책정됐다. 또 전체면적의 27.7%가 녹지로 배정됐고 주말농장, 생태습지, 생태수로 등이 들어서는 농업생태공원 5만평과 호수공원 6만평이 조성된다.

남북교류 거점지역으로 육성하기 위해 남북교류 공간 및 교역장소를 위한 배후지원시설과 통일관련 산업단지 등도 건설된다. 교통대책으로 제2자유로(대화 IC∼강매IC 12.5km)와 서울∼문산(내동IC∼원당 JC 5.3km)간 도로 등이 건설된다. 또 경의선(서울∼문산)의 운정역∼출판문화단지 11.6km의 경전철이 민자로 건설된다.

◇ 부동산시장동향=이달초 분양을 실시한 경기 고양 가좌 벽산아파트의 경우 수도권 1순위 청약에서 평균경쟁률 9대1을 기록했다. 벽산5단지 25평형은 156가구 모집에 3908명이 몰려 25대1의 경쟁률을 보였다. 벽산의 한 관계자는 “비투기과열지구인데다 파주신도시 발표가 기름을 부으면서 과열된 것으로 보인다”고 말했다. 벽산아파트는 현재 프리미엄 수준이 평형에 따라 4000만∼5000만원에 달한다. 떴다방 1500여팀이 밤에도 거래할 정도로 투기천국이 됐었다.

신도시개발에 대한 기대심리가 주택시장에도 반영되고 있는 것으로 분석되는 대목이다. 또한 파주 운정지구 인근 기존아파트 시세도 평형에 따라 2000만∼3000만원이 올랐다. 운정과 인접해 있는 파주 금촌지구의 분양권 시세도 오름세다. 아파트 분양가도 30% 이상 뛸 조짐이다.

지난해 파주 금촌지구에서 평당 400만원선 이하로 분양이 이뤄졌지만 오는 6월초 분양에 나설 풍림산업은 평당 600만원대에 가격을 책정한 것으로 알려지고 있다. 파주 교하에 소재한 현대공인의 김학수씨는 “신도시 발표 이후 아파트 가격이 상승세를 타고 있다”고 밝혔다. 그는 “운정신도시의 아파트 분양가가 평당 700만원 수준에 이를 것이라는 분석이 나오면서 기존아파트 소유자들의 기대심리가 더욱 높아졌다”고 말했다.

운정신도시 인근에서 내집마련 수요자들에게 가장 관심을 끄는 곳은 파주교하지구다. 파주교하지구에는 오는 10월 동문건설 등 9개업체에서 9499가구의 아파트를 공급할 예정이다. 교하지구는 문발출판문화단지의 배후단지 역할을 하는 곳으로 서울과의 거리가 승용차로 30분대에 도달할 수 있어 인기가 높을 것으로 보인다.

아파트와는 달리 땅값은 주춤한 상태다. 최근 투기수요를 차단하기 위한 국세청 단속이 심화되면서 일부 영업을 중단한 중개업소도 있다. 한 중개업자는 “파주가 준투기지역으로 지정되면서 거래동향 및 부동산 취득자금 출처조사 강화 등 강도높은 규제가 이뤄질 것으로 예상돼 수요자들이 몸을 사리는 것 같다”고 말했다.

가격이 비교적 높게 형성된 고양시 설문동 등 토지거래허가구역으로 묶인 지역의 경우 준농림지가 평당 80만∼150만원 수준에서 거래되고 있다. 집이나 근린시설 등 개발행위를 할 수 없는 농지는 평당 30만∼50만원,임야는 평당 50만∼100만원대에 가격이 형성돼 있다.

가좌동 등 일산신도시와 접한 지역도 아파트 건설이 늘어나면서 준농림지가 평당 200만원을 넘어서고 있다.그러나 최근 들어 거래가 전혀 없다.

중산공인의 한 관계자는 “땅값이 고평가 돼 선뜻 사려는 사람도 없고 매물도 많지 않다”면서 “신도시 발표 직전 일부 거래 움직임이 있었지만 최근에는 발길이 뚝 끊겼다”고 말했다.

운정지구와 접해 있는 상지적리나 연다산리, 야동리 등의 땅값도 지난해말 이후 크게 올랐다.
준농림지 시세가 80만∼120만원선으로 전원주택을 지을 수 있는 소형 필지는 평당 150만원을 호가하는 곳도 있다. 그러나 현장에는 호가만 있을뿐 실제 거래는 드물다.

파주 교하일대와 운정신도시에 접한 고양시 일대의 토지는 이미 오래전에 외지인들의 손에 넘어가 지금은 현지인들이 대략 20% 안팎의 토지를 소유하고 있다는게 현지 주민들의 설명이다.

/ leegs@fnnews.com 이규성기자