[목요기획 실전재테크-공장물건 경매] ‘토지+건물형’ 투자수익 커

법원 경매시장에서 공장물건이 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다.

최근 경기불황으로 경매에 부쳐지는 공장물건이 급증하면서 이를 노린 투자자들도 부쩍 늘고 있다. 공장경매는 일반인들이 대거 입찰에 참가해 시세와 비슷한 수준에서 낙찰되는 아파트 등 주택과 달리 입찰 경쟁률이 낮아 높은 시세차익을 올릴 수 있다.

특히 서울·수도권은 공장 총량제로 신규 인·허가가 어려워 낙찰 후 리모델링을 통해 공장으로 재임대할 경우 높은 임대수익도 기대할 수 있다.

법무법인 산하의 강은현 실장은 “법원경매시장에서 공장을 성공적으로 경락받은 투자자라면 또 다시 공장물건을 찾는다”며 “공장물건은 법원경매시장에서 ‘진흙속 진주’로 통한다”고 말했다.

◇공장경매의 특징=아파트와 빌라 등 다른 경매물건의 수익률이 점점 낮아지면서 공장으로 눈을 돌리는 경매 참가자들이 늘어나고 있다. 경매정보 제공업체마다 조금씩 차이는 보이지만 경기 위축으로 공장 경매물건이 늘어나는 추세다. 하지만 현장에서는 오히려 낙찰받아 쓸만한 경매물건이 줄었다고 입을 모은다. 이는 최근 땅에 주안점을 둔 공장경매에서 대지가 없는 아파트형 공장 물건이 늘어나면서 경매 통계상 공장 경매증가로 나타나기 때문이다.

㈜태인컨설팅 인천지사 송예엘 이사는 “공장이 많은 인천의 경우 오히려 대지가 있는 쓸만한 공장물건이 줄고 있어 걱정”이라며 “최근 입찰자들이 몰리면서 낙찰가도 점점 높아지는 추세”라고 말했다.

공장경매전문가들이 주목하고 있는 것은 아파트형 공장이 아니다. 바로 토지와 건물을 함께 갖춘 공단내 공장이나 수도권 지역 나홀로 공장이다.

먼저 공단내 공장의 경우 낙찰 받아 실제로 공장을 운영하거나 리모델링 후 임대가 쉽다. 공단내 공장은 인프라스트럭처가 잘 갖춰져 있어 임차인을 찾기도 쉽고 어렵지 않게 다시 매각할 수도 있다. 임대 수익률면에서도 투자금액 대비 평균 연 12%의 임대수익을 얻을 수 있다는 것이 경매전문가들의 전언이다.

수도권 지역 나홀로 공장의 경우 공장 건물보다는 공장이 들어선 토지의 가치를 중심으로 낙찰가가 정해진다. 통상 건물이 들어선 면적이 300평 정도면 토지는 1000평이 넘는 경우가 많다. 때문에 감정가 자체도 건물보다는 토지가 높다.

공장은 넓은 진입로가 확보돼 있고 전기 및 용수 등이 풍부해 건물을 헐고 다른 부동산 용도로 신축하는 경우가 많다. 때문에 최근 신도시로 확정된 경기 김포시 일대 공장 경매물건은 나오기가 무섭게 낙찰된다.

송 이사는 “김포신도시가 발표되기 전에는 2번 정도 유찰된 상태에서 낙찰됐는데 최근 한번만 유찰돼도 입찰자들이 몰려든다”며 “김포의 경우 낙찰가율이 70∼80%정도로 보면 된다”고 말했다.

◇공장경매 낙찰사례=그동안 공장경매는 투자규모가 크고 명도의 어려움 때문에 일반인들이 잘 접근하지 않았지만 아파트 등 다른 경매물건들의 투자 수익이 낮아지면서 공장경매로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다.

지난달 26일 인천지방법원 부천지원 경매 2계에서 경기 김포시 양촌면의 공장이 경매에 부쳐졌다.이 물건은 대지 259평, 연면적 416평의 3층 건물로 최초 감정가 5억2700만원에서 세차례나 유찰돼 경매 최저가격이 3억6500만원으로 떨어졌다. 그러나 양촌면 일대가 김포신도시로 지정되면서 입찰자들이 몰려 13명이 치열한 경합을 벌인 끝에 최초감정가 대비 78.3%인 4억500만원에 낙찰됐다.

같은달 27일 수원지방법원 경매 1계에서 실시된 경기 군포시 당정동의 공장도 12억 7800만원에서 한 차례 유찰 된 후 10억2200만원에 경매가 진행됐다. 이 물건은 대지 330평, 연면적 376평의 공장이 밀집한 준공업지역내 2층 건물로 4�V 도로와 접해 있다. 이 공장은 3명이 경합을 벌여 11억100만원에 매각돼 86.2 %의 낙찰가율을 기록했다. 아직도 입찰참가자들이 적은 공장도 있다. 지난달 29일 수원지방법원 본원 2계에서는 용인시 양지면 소재 공장 583평이 입찰에 부쳐졌다. 대지 571평의 2층 건물로 8억 9800만원에서 5억 7500만원으로 떨어졌다. 이날 2명이 참여해 6억1300만원에 매각됐다.

◇공장경매시 주의점=공장 경매는 공장 신설에 따른 까다로운 인·허가 과정을 생략할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 또 아직 입찰참가자들이 아직 적어 다른 경매종목보다 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 하지만 일반 경매물건에 비해 공장경매는 매우 복잡하므로 자칫하면 낭패를 볼 수도 있다. 공장경매에선 기계설비에 대해 특히 주의를 기울여야 한다.

기계설비도 토지, 건물과 함께 경매 대상물이 포함돼 감정가에 반영된다. 때문에 고가의 기계설비로 인해 실제보다 최초감정가가 높은 경우가 대부분이다. 낙찰 후 사용할 기계가 아닌 이상 오히려 고철 처리비용을 추가로 부담해야 하는 경우도 있다.

따라서 입찰 참가전 기계에 대한 감정평가액이 적정한 지를 고려해야 하고 꼭 필요한 기계더라도 경매 도중 방치돼 제 기능을 발휘하지 못하는 경우가 많다는 것도 감안해야 한다. 단,기계설비는 낙찰후 취·등록세 부과대상에서 제외된다. 또 공장 내에 산업폐기물이 방치돼 있는 것을 모르고 낙찰 받아 엄청난 처리비용을 부담하게 되는 경우도 있다.

만약 기존 공장의 용도를 변경하고자 할 경우에는 입찰전에 해당 지자체 공업계를 방문해 용도변경 가능여부를 확인해야 한다.

공장 업종변경시 추가비용 부담도 생각해 볼 문제다. 만약 운영할 업종이 공해공장일 경우 기존 공장이 일반공장이면 공해공장에 적합하게 건물을 변경하거나 환경관련 배출시설을 새로 설치해야 한다. 경우에 따라선 기존 공장을 철거하고 신축해야 하는 경우도 발생한다.

따라서 미리 기존 공장의 업종 및 건축법상 공장형태를 반드시 확인해야 한다.

이밖에도 진입도로 등 도로 접근의 용이성, 공업용수 확보 방안, 폐기물 처리문제 등은 입찰 전 사전 답사를 통해 꼼꼼히 체크해야 한다.

법무법인 산하 강은현실장은 “법원경매 종목중 가장 많은 발품을 팔아야 하는 것이 바로 공장경매”라고 말했다.

/ [e-mail] 전용기기자