건설교통부는 대한주택공사와 공동으로 지난 71년 준공된 서울 마포구 용강동 용강아파트 5∼7층 9개동중 18평형 2개동 60가구를 리모델링 시범사업으로 지난 28일 준공시켜 주거환경을 개선시켰다.
리모델링 조합 설립요건을 완화한 주택법 시행령도 오는 11월30일부터 본격 시행에 들어간다. 이로인해 공동주택 리모델링에 대한 관심도 뜨거워지고 있다.
특히 도시 및 주거환경정비법 시행으로 재건축 요건 및 절차가 대폭 강화되고 재건축 시한이 준공 이후 최장 40년까지로 연장되는 등 재건축에 대한 규제가 강화돼 앞으로 아파트 재건축 사업은 더욱 어려워질 전망이다. 더욱이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행에 따른 종세분화로 재건축을 하더라도 종전에 비해 용적률이 크게 낮아져 상당수의 낡은 아파트가 재건축 대신 리모델링으로 전환이 불가피 하다.
◇아파트 리모델링 어떻게 추진 되나= 리모델링으로 주거환경을 개선할 경우 재건축에 비해 공사기간이 대폭 단축된다.재건축은 주민동의 과정에서부터 관련 인?^허가절차를 거쳐 기존 건물의 철거,착공,준공,입주에 이르기까지 최소 5년 이상 걸린다. 이에 비해 리모델링은 기본 골조를 그대로 두고 보수?^보강작업과 발코니 신설 및 확장 등을 진행하기 때문에 길어야 2년 정도면 완공된다.
리모델링사업의 수익성도 재건축사업에 결코 뒤쳐지지 않는 것으로 업계는 분석했다. 삼성이 수주한 서울 강남구 압구정동 현대5차 아파트는 기존 35평형을 51평형으로 신축하고 가구당 0.4대인 주차대수가 1.3대 1로 높아진다. 공사비는 평당 325만원선이다.
쌍용건설이 시공하는 서울 서초구 방배동 궁전아파트는 재건축사업의 조합원 분담금은 평당 350만원에 이른다. 반면 리모델링사업은 철거비와 골조공사비, 장기금융비용 등이 들어가지 않아 평당 197만원에 불과하다.리모델링후 면적은 평형별로 가구당 5∼7평 증가하는 것으로 나타났다.
삼성물산은 지난해 서울 서초구 방배동 삼호아파트 96가구와 강남구 신사동 삼지아파트 60가구 등 2개단지 156가구 리모델링 사업을 수주, 각각 오는 2004년초 착수해 2005년초 완공시킬 계획이다. 삼호아파트는 발코니 확장등 리모델링을 통해 55.4형형을 64평형으로 확장해 가구별 주거면적이 8.9평 정도 늘어나게 된다.
삼성물산이 수주한 강남구 신사동 삼지아파트도 25평형을 34평형으로 가구면적을 9평정도 늘린다. 이 아파트는 30대분의 지하 주차장을 신설해 주차문제도 해소한다.
리모델링사업의 수익성이 반영돼 압구정동 현대5차와 방배동 궁전아파트의 가격은 최근 평형별로 5000만원 이상씩 올랐다.
삼성물산 리모델링사업부의 이기환 과장은 “ 가구별 면적 증가는 모든 리모델링에 다 적용되는 것이 아니라 극히 일부에 한정되며 근본적으로는 시세차익이나 면적증가보다 쾌적한 주거환경에 초점을 맞춰야 한다”며 “리모델링을 추진하려는 조합원들도 이 부분을 간과해선 안된다”고 말했다.
오는 11월부터 시행되는 주택법상 리모델링사업에 필요한 주민동의율이 현행 100%에서 80%로 낮춰지는 것도 리모델링 활성화에 호재다.
이밖에 무분별한 재건축에 따른 환경오염이나 자원 낭비 등을 최소화할 수 있는 등 부수적인 효과도 크다.
대림산업은 78년에 지어진 서울 강남구 압구정동 현대아파트 65동 10평형 455가구를 81평형 4가구와 85평형 52가구의 최고급 아파트로 탈바꿈시키는 공사를 진행중이다. 이 리모델링 사업은 오는 2004년초 완공될 예정이다.
쌍용건설도 서울 강남구 일원동 개포공무원 아파트 8단지 10개동 12∼18평형 1678가구를 오는 2004년 중 준공을 목표로 리모델링공사를 진행중이다. 지난 6월에는 서초구 방배동 궁전아파트 31∼51평형 3개동 216가구에 대한 리모델링 공사를 수주,2004년초 착공을 목표로 주민동의 등의 절차를 밟고 있다.
앞서 현대산업개발은 지난 2001년 서울 영등포구 양평동 현대3차 아파트 1개동을 리모델링 했다. 이 사업은 동단위 리모델링의 효시로 평가받고 있다.
◇공동주택 리모델링 활성화 무엇이 문제인가.
LG경제연구원은 준공된지 20년 이상된 아파트 중 리모델링 시장에 편입되는 규모를 2001∼2005년 41만3292가구,2006∼2010년 74만9622가구,2011∼2015년 184만8904가구,2016∼2020년 194만7233가구로 파악했다.
이를 토대로 평당 공사비를 100만원부터 5년단위로 10만원씩 인상되는 것을 전제로 아파트 리모델링 시장규모를 ▲2001∼2005년 6조5093억원▲2006∼2010년 14조7188억원▲2011∼2015년 44조2628억원▲2016∼2020년 50조5015억원으로 추정했다. 이같은 추정치에는 11월말부터 시행되는 공동주택 리모델링 활성화 관련 제도와 재건축 시한연장 등이 감안되지 않았기 때문에 시장규모는 더 늘어날 전망이다.
공동주택 리모델링은 이같은 밝은 전망에도 불구하고 시장에서 리모델링산업이 제대로 정착되기 위해서는 선결돼야할 과제도 많다.
정부는 지난해 5월부터 20년 이상된 전용면적 25.7평 이하 아파트를 동단위 또는 단지단위로 리모델링할 때 국민주택기금에서 가구별로 최고 3000만원을 연리 6%로 장기융자해 주고 있다. 그러나 이 자금 대출을 맡고 있는 금융기관들이 해당 아파트에 대한 선순위 담보를 요구하고 있다. 이에따라 이미 해당 아파트에 담보가 설정돼 있는 경우 이 대출금을 갚은 후 저당권을 해제한 뒤 대출을 신청해야 한다. 그러나 설정된 담보 해소가 쉽지 않고 이에따른 번거로움이 많기 때문에 현실적으로 리모델링 자금의 대출이 어렵다는 게 관계자들의 설명이다.
또 공사비의 10%에 해당하는 부가가치세도 리모델링의 발목을 잡는 한가지 요인중의 하나다. 특히 재건축의 경우 부가가치세가 면제되는 데 반해 리모델링은 고스란히 부가세를 물어야 한다. 전문가들은 조세 형평성 차원에서라도 리모델링 사업에 대해서도 부가세 면제가 시급하다고 입을 모은다.
/정훈식기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지