투기과열지구내 재건축아파트의 조합설립인가 이후 조합원 명의변경을 제한하는 조치가 입법 단계에 들어갔다. 이에 따라 최근 반등 조짐을 보이고 있는 서울지역 재건축 아파트 가격에도 영향을 미칠 전망이다.
건교부는 이미 사업계획승인을 받아 소형평형 60% 의무건설 적용 대상에서 제외돼 상대적으로 주택가격이 강세를 보이고 있는 재건축 아파트도 이번 개정안의 적용을 받는다고 강조했다.
다음은 건교부가 내놓은 문답풀이.
―이번 주거환경법 개정에 따른 기대효과는.
▲앞으로 투기과열지구에서는 모든 종류의 분양권과 입주권(일반아파트와 지역·직장조합, 재건축조합)의 전매가 사실상 금지된다. 따라서 분양권, 조합입주권 거래시장이 사실상 소멸될 것으로 예상돼 주택에 대한 투기수요가 차단될 것으로 기대된다.
―조합원 명의변경 금지에 대한 위헌소지는 없나.
▲법률전문가 6명에게 위헌 가능성을 자문한 결과, 헌법상 용인되는 사유재산권 제한이라는 의견이었다. 지난 7월부터 지역·직장조합원 지위 양도가 금지되고 있는 점을 감안하면 재산권을 과도하게 침해한다고 보기 어렵다.
―전국적으로 시행하지 않는 이유는.
▲과열된 재건축시장을 진정시키기 위해 불가피하게 시행하는 조치로 집값이 많이 오르는 투기과열지구에 한해 시행한다.
―이미 조합인가를 받은 재건축단지는 집값이 오르지 않겠나. 또한 조합인가 전 잦은 매매로 가격이 급등하는 것 아닌가.
▲조합인가를 받은 경우에도 1회에 한해서만 조합원 자격 취득이 가능하기 때문에 실수요자가 아닌 투기수요자는 구매가 어려울 것으로 보인다. 조합인가 전이라도 인가를 받는 즉시 명의 변경이 제한되기 때문에 되팔기 어렵다는 것을 알고도 사지는 않을 것이다.
―조합설립 미동의자로부터 주택을 구입하는 경우는 어떻게 되나.
▲조합설립에 동의하지 않은 사람으로부터 소유권을 사들인 사람은 조합원이 될 수 없다. 즉, 입주권이 주어지지 않는다. 특히 조합설립에 동의하지 않은 소유권을 사서 재건축에 동의를 표시하더라도 조합원이 될 수 없는 것이다. 조합설립 미동의자 소유권은 각 조합이 사업시행인가를 위해 현금 청산을 해야 한다.
―현금 청산은 어떤 절차와 기준에 따르나
▲주택이나 토지를 사들인 사람이 조합에 현금청산을 요구하면 조합은 150일 이내에 조합설립 인가일 당시 주택가격으로 청산하게 된다. 주택가격 산정에 이견이 있으면 감정평가업자 2명의 평가금액을 산술평균하고 그래도 협의가 이뤄지지 않으면 민사쟁송으로 결정하게 된다. 참고로 감정평가액은 일반 매매가의 80% 수준이다.
―조합이 주택을 사주지 못하는 경우에는 어떻게 되나.
▲조합이 사업구역에서 소유권을 전부 확보하지 못하면 사업시행인가를 받을 수없기 때문에 반드시 현금청산을 해야 한다.
/ sdpark@fnnews.com 박승덕기자
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