부동산 부동산일반

신규분양 ‘가치’보고 선별청약

박승덕 기자

파이낸셜뉴스

입력 2003.10.31 10:18

수정 2014.11.07 12:46


정부가 집값 안정을 위한 2단계 종합대책 수립에 들어가는 등 주택시장 안정을 위한 고강도 처방이 잇따르면서 주택시장이 안개속으로 빠져들고 들고 있다. 이에따라 재건축·재개발, 분양권 등 주택상품별 투자전략 수정도 불가피할 전망이다.

특히 주택시장은 모든 부문에 걸쳐 실수요 위주로 재편될 가능성이 높다. 따라서 단기차익을 겨냥한 투자는 현재의 정부 정책방향 아래서는 어렵다는 지적이다.

그러나 분명한 것은 정부대책이 투기수요 근절에 있는 만큼 실수요자들은 대책의 영향을 적게 받는다는 것이다. 되레 가수요나 거품이 걷힐 경우 내집마련의 호기로 작용할 수 있다.


◇재건축=이번 대책에 직접적인 영향은 없지만 1가구 2주택자의 경우 양도소득세 탄력세율(15%) 적용으로 세금부담 증가를 우려한 매물부족이 심화될 가능성도 있다. 특히 주택거래신고제 도입으로 앞으로 사고파는 것 자체가 부담스러울 전망이다.

하지만 이미 사업승인을 받은 단지를 중심으로 투자여력이 있다는 분석이다. 서울 강남지역의 경우 뚜렷한 공급대책이 빠져 있어 가격 안정세가 장기화되긴 힘들다는 지적 때문이다.

따라서 담보비율 축소에 따른 자금부담 등을 감안해 사업속도가 빠른 강남지역 재건축아파트는 실수요 측면에서 여전히 유효할 전망이다.

재건축 시장도 실수요 위주로 시장이 재편되겠지만 단지 입지여건과 학군, 브랜드에 따라 단지간 가격격차가 벌어질 것이 예상돼 어느 지역을 선택하는냐가 관건이다.

◇재개발=재개발 시장은 재건축에 비해 상대적으로 관심이 높아질 가능성이 높다. 재건축 투자보다 초기 투자부담이 적어 소액투자자들이 투자하기 좋기 때문이다. 특히 이번 대책에 포함된 서울의 뉴타운 사업 예정지로 12∼13곳이 이달중 지정될 전망이다. 지정과 동시에 토지거래허가구역으로 묶여 활발한 거래는 힘들지만 아파트 입주를 목표로 하는 실수요자라면 지분 매입을 고려해볼 만하다.

RE멤버스 고종완 사장은 “재건축은 기대수익률을 낮추고 내집마련 목적으로 접근해야 한다”며 “투자가치 측면에서는 강북 뉴타운 등 재개발 시장이 좀더 유리할 전망”이라고 말했다.

◇분양권=지난해 9·4대책에 따라 같은해 10월1일 이후 투기과열지구에서 분양된 아파트는 계약 후 1년이 지나고 2회 이상 중도금을 납부해야 전매가 가능하다. 또 지난 6월7일 이후 투기과열지구내 분양아파트는 입주 때까지 분양권을 사고팔 수 없다.

따라서 일반아파트의 분양권 매입대상은 전매제한이 풀리는 아파트다. 실수요 측면에서 입지여건과 단지규모를 따져 보고 매입해 볼 만하다.

재건축 조합원지분(분양권)의 경우 올해 말까지는 전매가 가능하다. 하지만 내년부터는 투기과열지구로 지정된 지역안에서는 재건축 조합원분은 조합설립인가일로부터 조합원 지위를 사고팔 수 없게 된다. 매입을 고려하는 수요자들은 사업진행이 빠른 단지 가운데 입지여건이 좋은 재건축 분양권을 매입한다면 가격 상승 여력이 있다는 분석이다.

부동산퍼스트 나창근 사장은 “분양가 규제 등의 조치가 도입되지 않는다면 분양권 가격도 상승할 수밖에 없다”며 “실수요자들은 매수세가 주춤할 때 전매제한이 풀리는 분양권을 노려볼 만하다”고 말했다.

◇기존아파트=취·등록세, 양도세, 보유세 강화 등으로 다주택 보유자의 부담이 늘어난다. 매수세도 위축되면서 거래자체가 힘들 전망이지만 교통여건 개선과 개발 호재가 있는 지역은 수요가 집중될 것으로 보인다.

장기적으로 내집마련이 목적인 실수요자들은 매입을 서두르기보다 자금 부담을 느낀 매도자들이 내놓는 싼 물건을 매입할 만하다. 서울의 경우 확실한 공급대책이 없고 현재 내놓는 공급계획도 몇년 후에나 효력이 발생한다는 점에서 서울 성동구 일대나 양천구 목동, 광진구 광장동, 마포·용산구 일대, 경기 분당 및 과천 등에서 나오는 매물을 주목할 필요가 있다.

◇신규분양아파트=이번 대책은 신규분양 시장에는 별 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.
하지만 그동안 진행됐던 단지별 청약 양극화 현상은 지속될 것으로 보인다. 무주택 우선 공급분 확대(50%→75%)로 무주택자와 실수요자들은 그만큼 당첨기회가 높아질 전망이지만 인기 단지를 중심으로 청약이 몰릴 것으로 예상된다.


실수요자들은 투기과열지구내 분양권 전매 금지 등을 고려해 자금계획을 세우고, 향후 가치상승 여력이 있는 단지를 중심으로 선별적인 청약을 해야 한다.

/ sdpark@fnnews.com 박승덕기자

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