다주택 소유자에 대한 양도세 과세 강화로 주택에 대한 명확한 기준에 관심이 쏠리고 있다. 일반 아파트 처럼 명확히 주택으로 구분되는 경우도 있지만 다양한 시장상황에 맞춰 새로운 유형의 주거형 상품이 쏟아지면서 법상 주택으로 구분되는 지 여부를 가리기 모호한 것도 많기 때문이다.
주택인지 여부를 잘 구분하는 것은 절세 방안을 찾는 출발점이 된다.
양도세 부과에서 주택여부에 대한 판단은 허가를 받고 지은 것인가에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하지만 사실상의 용도가 분명하지 않은 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장상의 용도를 기준으로 삼는다. 다만, 통상 건물을 주택으로 보기 위해서는 항상 주거용으로 사용해야한다는 점이다.
우선 건물의 용도가 점포 또는 사무실로 되어 있으면서 사실상 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 분류한다. 주거용 오피스텔의 경우 사실상의 용도는 업무시설이지만 소유 뿐만 아니라 임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 분류된다.
도시나 외곽지역의 경우 단독주택을 음식점으로 개조해 활용하는 경우를 볼 수 있다. 건축물대장이나 등기부등본상에는 점포로 용도 변경하지 않고 주택으로 되어 있는 상태에서 사용하는 경우도 많다. 이것은 사실상의 용도에 의해 주택은 아니다.
그러나 사실상 주거용으로 사용하더라도 주택에 포함되지 않는 경우도 있다. 개인사업자가 사업장에 부수된 건물에서 사용자의 주거를 위해 합숙소로 사용하는 경우,이를 주택으로 보지 않다. 하지만 사업장 밖에 별도의 주택을 취득해 합숙소로 사용하는 경우에는 주택으로 분류된다.
최근 사업을 영위하는 사람이 종업원의 주거문제 해결을 위해 아파트를 매입해 기숙사로 사용한 경우에 소유주택수에 포함해야 한다는 판결을 내려진 바 있다.
오래전에 지어진 주택이나 재개발 지역 등에는 정부의 허가를 받지 않고 지은 무허가 주택들이 많다. 무허가주택들은 등기부등본 또는 건축물대장이 존재하지 않는데 이러한 이유로 흔히 주택이 아니라고 판단하기 쉽다. 하지만 무허가 주택도 주택으로 본다.
소유하고 있는 주택중에 주택으로 등재는 돼 있으나 사실상 주택의 기능을 전혀 할 수 없는 건물은 주택으로 보지 않는다. 다만, 주택의 기능을 할 수 있는 상태이냐, 아니냐에 대한 과세관청과의 마찰이 있을 수 있으므로 특별한 사유가 없다면 폐가상태의 주택은 차라리 철거해 마찰의 소지를 없애는 것이 좋다.
지방세법상 별장으로 과세되는 건축물은 주택에서 제외하는 것이 원칙이지만 사실상 상시 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 분류된다.
주택 여부를 판단하는 것은 일반적인 상식과 달리 의외적인 경우가 많으므로 사전에 반드시 철저한 점검과 검토후 취득 및 매각여부를 결정해야 한다.�z‘세금으로 10억 벌기’ 저자 김종필 세무사 (02)2202-3547
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