부동산중개행위를 동네 어르신들이 ‘OO복덕방’이라는 친근한 상호를 걸어놓고 소일거리 삼아 하던 시기도 있었다. 이제는 부동산거래의 대부분이 일정한 시험을 치뤄 전문적 지식을 검증받은 공인중개사의 중개에 의해 이뤄지고 있다.
국가는 공인중개사들에게 영업적 부동산중개행위에 대한 독점권을 보장하여 주는 대신 공인중개사들에게 일정한 공익적 기능을 수행할 것을 요구하고 있다.
부동산중개업법(제16조 1항)은 중개인에 대해 ‘신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 해야’할 의무를 부과하는 한편 같은 법 제19조 1항은 이에 위반하여 ‘고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때는’ 이를 배상할 책임이 있다고 규정했다. 공인중개사로 하여금 부동산거래의 신뢰확보라는 공익적 책무를 인정하고 있는 것이다.
또한 부동산중개업법 제17조 1항은 ‘중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계’ 등을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 ‘서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명해야 한다’고 규정하고 있다. 그러나, 중개인의 이러한 책무는 그동안 그다지 실효성 있게 인정되어 오지 않은 것이 사실이다.
그러나, 중개인의 이러한 책무는 최근 이에 관한 의미있는 판결이 선고되어 크게 강화될 전망이다. 지난 7월 16일, 서울중앙지방법원 제17민사부는 서류를 위조해 부동산매매대금을 가로챈 사기사건에 대해 허위매도인인 사기범의 신원을 제대로 확인하지 않고 매매를 중개한 공인중개사에 대해 매수인이 입은 손해의 60%에 해당하는 액수의 손해배상책임을 인정한 판결을 선고했다.
위 판결의 사기범은 주민등록증, 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증 등 부동산거래에 사용되는 서류 일체를 위조하여 자신이 소유가 아닌 아파트를 매도하고 매수인으로부터 매매대금을 받아 도주했다.
사기범으로부터 아파트를 매수한 매수인은 등기까지 마쳤으나 진정한 소유권자가 제기한 등기말소 소송에서 패소하여 소유권을 상실하게 되자 사기범과의 매매를 중개한 중개업자에게 손해배상을 청구, 60%의 손해를 배상받게 된 것이다. 물론 선량한 매수인이 입은 손해에 비하면 이는 적은 액수라고 할 수 있을 것이다.
재판부는, 사기범이 ▲매매 대금에서 공제되어야 할 임차보증금 액수를 사실과 다르게 말했고 ▲계약체결 이후 지급받은 중도금과 잔금 전부를 타인을 대리인으로 내세워 수령하였으며 ▲아파트를 시가보다 저렴하게 처분하면서 계약일로부터 불과
10일 이내에 잔금까지 모두 지급받고자 했다. 이러한 것들을 종합해보면 중개업자는 성실히 권리관계를 확인했더라면 허위매도인이라는 사실을 알 수 있었음에도 불구하고 이를 제대로 확인하지 않은 과실이 인정되므로 매수인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했다.
이러한 판결은 부동산중개인에게 보다 강화된 책임을 지움과 동시에 공인중개사라는 전문직업인으로서 부동산중개인은 중개과정에서 드러날 수 있는 사소한 점까지 모두 주의하여 중개에 임해야 할 의무가 있다는 점을 확인한 것이라 할 수 있다.
즉 공인중개사는 일반인인 의뢰인이 지나치기 쉬운 점에 대해서 까지 조사, 확인할 의무가 있다. 만일 이를 조사 확인하지 않아 의뢰인에게 손해가 발생한 경우에는 이에 대해 배상책임을 인정하겠다는 것이다.
부동산중개인의 책무를 위와 같이 강하게 인정할 수 있는가 라는 점에 대해서는 앞으로도 논란이 예상된다. 부동산사기로 인한 피해에 속수무책이었던 지금까지의 관행은 어쨌든 이러한 판결로 인해 많은 변화가 있을 것으로 보인다.
/법무법인 TLBS 김형률 변호사 (02)498-1177
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