‘서울 뉴타운 후보지의 재개발 지분을 노려라.’
서울시의 뉴타운 개발사업이 활기를 띠면서 뉴타운 건설의 핵심인 노후불량주택 밀집지역의 재개발에 대해 실수요자들은 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
과거 재개발사업은 세입자문제나 조합원 지분 문제 등으로 복잡하게 얽혀 사업이 중단되거나 지연되기 일쑤여서 자칫 지분에 투자했다가 낭패를 보는 경우가 허다했다.
하지만 서울시의 뉴타운 개발 시책에 따라 재개발사업이 대부분 뉴타운과 연계됨에 따라 사업추진의 효율성이 제고되고 기반 및 편의시설은 물론 계획된 도시개념으로 개발되므로 향후 가치 상승도 예상된다.
일단의 택지개발 방식으로 진행되는 것과 같은 개념이다.
따라서 전문가들은 뉴타운 개발과 맞물려 있는 재개발 사업장에 관심을 가져 볼만하다고 권고했다.
◇재개발 투자전략=재개발 지분에 투자할 경우 우선 사업면적이 넓고 주민수가 적은 지역을 택하는 것이 유리하다. 그만큼 조합원에게 돌아 올 몫이 크기 때문이다.
여기에 일반 아파트선택 기준과 같이 적용되는 지하철역세권이나 한강조망권이 양호한 곳,공원이 가까이 있는 곳, 시공회사가 견실한 곳 등을 들수 있다.
특히 재개발구역으로 이미 지정된 곳의 지분에 투자할 때는 공유지분 여부를 반드시 확인해야 한다. 공유지분이란 여러 사람이 공동으로 소유한 것으로 10명이 소유했더라도 하나의 소유자로 간주해 나중에 아파트 한 채만을 받을 수 있다.대개 공유지분의 경우 턱없이 지분가격이 낮은 것이 특징이다.
사려고 하는 건물과 땅이 재개발구역 안에 있는지도 살펴봐야 한다. 이는 재개발조합이나 해당 구청에서 확인할 수 있다. 구역 안이라도 사유지에 들어선 허가건물은 등기부등본을 통해서 보다 쉽게 권리분석을 할 수 있다.
반면 국공유지에 있는 무허가건물은 동사무소나 재개발조합을 통해 점유면적을 확인하고 무허가건물확인원을 확보해 두는 게 안전하다.사유지에는 무허가건물도 있어 분쟁의 소지가 되기 때문이다.
감정평가에서 보다 높게 가격을 평가받을 수 있는 곳의 지분을 투자하는 것이 유리하다.산꼭대기나 골목길보다는 입구쪽 평지나 대로변이 좋다.또 낡은 건물보다 상태가 양호한 건물이 높게 평가된다.
◇한남뉴타운 관심집중=서울시가 지금까지 발표한 12곳의 뉴타운 후보지 가운데 가장 투자가 유망한 곳으로 용산구 이태원·한남동·보광동 일원의 ‘한남 뉴타운’으로 조사됐다.
한 부동산 정보서비스업체 조사결과 한남뉴타운은 7명 중 6명이 투자 1순위로 꼽았다.나머지 한 명도 두 번째 투자 대상지로 한남뉴타운을 꼽아 압도적인 지지를 받았다.
이처럼 한남뉴타운에 대한 투자자들의 관심이 높은 이유는 이 일대가 용산 부도심 개발계획에 따라 개발사업이 추진되고 있어 향후 발전 잠재력이 높다는 이유 때문으로 분석됐다. 특히 고속철도 용산역과 용산미군기지 이전, 미군기지 터에 추진되는 대규모 도심공원 등이 모두 호재로 작용할 가능성이 높은 것으로 분석됐다.
입지에 따라서 한강을 내려다 볼 수 있고 강남지역으로 진출입하기 쉽다는 것도 장점이다. 다만 이미 가격이 많이 오른 상태여서 초기 투자비용 부담이 크고 매물이 많지 않다는 게 단점이다.
한남뉴타운 중에서도 한남대교 서북단에 위치한 한남1구역은 한강조망권이 가장 뛰어난 곳이다. 특히 주변에는 고층건물이 없기 때문에 시야가 탁 트였다. 또한 이 일대에는 각국 대사관이 몰려 있어 임대 수요도 풍부하다.
◇시장 동향 및 투자유의점 = 서울 중심부에 위치한 용산구 일대 재개발 사업에 투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다.
특히 한강 조망이 뛰어나고 구역지정이 예상되는 재개발 구역들이 그 중심이다. 이 중 한 곳이 한남제1구역. 이곳의 재개발 지분매입은 청약통장 없이도 로열층을 배정받을 수 있다는 장점 때문에 항상 투자 수요가 몰리고 있다.
한남제1구역의 지분가격은 10평 미만이 25평에 입주가능한 10평 정도가 1700만∼1900만원, 35평에 입주할 수 있는 10∼30평은 1200만∼1600만원, 45평과 62평에 입주할 수 있는 30평 초과 지분시세는 1200만∼1400만원 수준이다. 소형평형 지분가격이 중대형 평형보다 높게 형성된 것이 특징이다.
한남뉴타운은 그동안 강북 강변권에서 거의 유일하게 남아 있던 미개발지다. 뉴타운 개발 등으로 이 일대의 도로신설 등 교통여건이 개선될 경우 서울 강남지역 거주자들도 대거 이곳을 몰릴 것이라는 게 현지 중개업자들의 설명이다. 따라서 프리미엄도 형성될 것으로 예상되고 있다.
하지만 아직까지 추가부담금 규모가 제시되지 않고 있고 최근 이 일대에 지분 쪼개기가 성행하고 있어 향후 일반 분양 아파트 물량이 줄어들 가능성이 높기 때문에 분양 시점에서 수익성이 떨어질 수 있다는 게 투자자들에겐 부담이다.
게다가 조합원수가 초과될 경우 당초 계획보다 소형 평형이 늘고 대형 평형은 상대적으로 줄어들 수도 있다는 게 현지 중개업자들의 전언이다.
/ ktitk@fnnews.com 김태경기자
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