김형률변호사와 함께하는 생활 속 법률이야기-‘중개사 실거래가 신고의무 재고돼야’
지난해 10월 29일에 발표된 정부의 부동산종합대책에는 충격적인 몇몇 조치들이 포함돼 있었다. 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 대폭인상, 주택거래신고제, 주상복합 아파트의 분양권 전매 금지 등.
정부가 자본주의 국가에서는 다소 과격하다고 할만한 조치를 취하게 된 배경에는 높은 주택보급율에도 불구하고 부동산 가격은 안정되지 않는다는 지난 몇 년간의 특수한 사정이 반영된 것이라고 여겨진다. 즉 정부는 더 이상 주택공급을 늘려 부동산 가격을 안정시킨다는 고전적인 수요·공급의 경제원리보다 정부가 적극적으로 시장에 개입하여 이를 해결하려는 방식을 선호하게 된 것이다.
현재 정부의 부동산 대책은 부동산 거래로 인한 시세차익을 차단함으로써 투자수단으로써의 부동산의 매력을 떨어뜨리고, 이를 통하여 돈이 지나치게 부동산에 몰리는 것을 방지하는 것이다. 정부는 거래신고제를 통하여 과세표준이 되는 거래가액을 상승시키고, 상승된 거래가액에 대폭 인상된 세율의 양도소득세를 부과함으로써 시세차익의 상당부분을 국고로 귀속시키고 있는 것이다.
그런데, 정부는 거래 당사자들에게만 실거래가 신고의무를 부과하는 것이 실효성이 없다고 본 것일까? 정부는 지난 달 20일 발표한 부동산중개업법 개정안을 통하여 중개인에게 실거래가를 포함한 계약 내용 전반을 신고할 의무를 부과하는 한편 이를 위반한 중개업자에게는 형사처벌까지 가능케 했다.
이러한 개정안이 시행되면 지금까지 중개업소에서 관행처럼 이루어지던 소위 다운계약서는 모두 불법이 되게 되는 것이고, 거래당사자들은 자신이 신고한 내용 외에도 중개업자가 신고한 내용에 의해서 한번 더 심사받게 되는 것이다.
이에 대해 대한공인중개사협회 등 중개사 단체들은 크게 반발하고 있다. 중개사 단체들은 이러한 개정안이 그대로 시행될 경우 고객에 대한 비밀준수의무를 지킬 수 없게 되고, 부동산 거래세의 급격한 인상으로 조세저항이 우려되며, 그러한 신고의무가 없는 다른자격에 비해 차별을 받게 될 것이라고 하고 있다.
부동산중개행위는 중개되는 거래 대상물의 가치가 크다는 점에서 국민경제생활에 큰 영향을 미치기 때문에, 이를 영업으로 하기 위해서는 반드시 공인중개사의 자격이 있어야 한다고 규정하고 있다(부동산중개업법 제3조).
이는 국가가 부동산중개행위에 대해 공인중개사들에게 독점권을 보장하고 있다는 의미이다. 즉 공인중개사가 아닌 사람들은 부동산중개행위를 영업으로(대가를 받고) 하지 못하며, 이를 위반한 경우에는 부동산중개업법에 의해 형사처벌하고 있다.
국가가 공인중개사에게 이러한 특권을 부여했기 때문에 위 개정안과 같은 정도의 규제를 가하는 것이 정당화 될 수 있는지는 의문이다. 공인중개사의 직무는 거래 당사자들 사이에서 신의와 성실로서 공정하게 중개업무를 행하기 위해 필요한 것이지 국가의 조세목적 정보수집을 위해 부여된 것은 아니기 때문이다.
/법무법인 TLBS 김형률 변호사 (02)498-1177
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