불황기에 상가를 투자하는데 있어 가장 중요한 부분은 절제다. 즉 시세차익을 얻겠다는 자세는 철저히 배제해야 한다. 호황기가 돼서 상가 가치가 상승하면 그 때 덤으로 얻으면 그뿐이라는 식의 ‘마음 비우기’가 필요하다. 투자에 앞서 지역, 투자수익률, 자금여력 등 계획표를 수립하는 것이 바람직하다.
목표를 세우고 투자를 해야 하는데, 상가는 시세차익보다는 임대수입이 주목적이다. 불황기에는 상가가 임대수입에 근거해 가격이 형성되기 때문에 시세차익을 얻는 경우는 생각만큼 많지 않다.
무제한 전매가 가능하고 수요가 탄탄하다는 점에서 아파트단지내 상가 특히 택지개발지구의 단지내 상가의 인기가 높지만 현재의 가격 수준으로는 임대수익을 계산하기도 어려울 정도다.
아파트단지내 상가는 공개입찰경쟁 방식에 의해 분양하기 때문에 낙찰예정가의 150%를 넘지 않는 것이 좋다.그 이상일 경우 적정수익률을 확보하기가 어렵다.또하나 눈여겨볼 대목은 예전에는 아파트단지내 상가의 분양은 아파트 입주가 가까울 무렵에 진행했지만 요즈음에는 아파트 분양과 동시에 진행하는 경우도 많다.그만큼 수요가 많다는 증거다.
낙찰예정가 자체도 예전보다 높게 책정하고 있어 주변 임대 시세에 비춰 적절한 임대수입을 올릴 수 있는지 자신에 써야할 낙찰예정가를 미리 결정하고 주변 분위기에 휩쓸리지 말아야한다.그리고 저금리 시대이기 때문에 연6% 이상의 임대수익률을 기준으로 상가를 선택하라고 하지만 임대수입이 목적인 이상 연8% 이상이 되는 물건을 선택하겠다는 신중한 자세가 필요하다.
테마 상가의 경우는 특별한 주의가 필요하다.동일 업종이 집적함으로서 시너지 효과를 얻을 수 있는 전문쇼핑몰은 여러 기준을 고려해야 하기 때문에 초보자에게는 적합하지 않은 상품이다.
이를테면 같은 의류 전문 쇼핑몰이더라도 아동복 위주냐 여성복 위주냐에 따라 현재처럼 불경기에는 아동복이 낫다는 것처럼 입지뿐만 아니라 얼마나 좋은 아이템인지도 판단해야 한다.
가장 많은 의류전문 쇼핑몰이 위치한 동대문운동장 근처 재래시장에서 의류점을 하고 있는 이진모씨는 밀레오레나 두타의 성공을 보면서 추격매매를 실시한 사례다. 그래서 새롭게 분양하는 상가를 2개나 얻었고 각각 보증금 2000만원, 월세 150만원으로 임대를 놓아 한달에 3000만원의 월세수입이 나와 재미가 쏠쏠했다.
그런데 불경기의 영향을 제일 먼저 받는 것이 의류업종이라 공실이 생기더니 지금은 절반 가까이 비어있는 실정이다. 상가 2곳 모두 반년 넘게 비워두고 있다.즉 여유돈을 가지고 호황기를 대비한 장기적인 투자가 아니라면 테마상가는 가급적 자제하는 것이 바람직하다.
/이규성기자
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