대표적인 수익형 부동산상품인 오피스텔의 인기가 끝없이 추락하고 있다. 입주를 앞둔 대부분 지역의 오피스텔 시세는 분양가 수준에 머물고 있고 저층 등 비로열층은 아예 분양가보다 낮은 매물이 수두룩하다.
이미 입주해 있는 오피스텔도 1년 전 임대료 수준보다 30∼40%,올해 초보다는 20∼30%정도 하락했다.
그렇다고 모든 오피스텔이 이처럼 침체의 늪에 빠져 있는 것은 아니다. 편의시설이 잘 갖춰진 단지형의 새 오피스텔과 역세권 및 공원 등을 끼고 있는 상품은 나름대로 틈새시장을 형성하면서 높은 수익을 창출하고 있다.
◇오피스텔 시장 동향=총 8500여실이 공급된 가운데 이달 현재 약 3700여실이 입주해 있는 경기 일산신도시 백석동 지하철 일산선 백석역 주변. 일산의 경우 호수공원 주변 장항동 일대가 이 1세대 오피스텔단지라면 백석역 일대는 2세대 오피스텔 단지다.
경기침체를 반영하듯 최근 입주를 하고 있는 한 오피스텔 벽면에는 입주민들에게 추첨을 통해 승용차 및 노트북 등 고가 경품을 지급한다는 광고판이 눈에 띄었다.
올해 초 입주한 백석동 현대밀라트2차 17평형은 현재 임대료 수준이 입주 당시보다 평당 5만원 가량 저렴한 보증금 1000만원에 월 40만원 가량에 거래되고 있다.
지난해 가을 입주한 백석동 현대밀라트1차 59평형(분양가 3억7400만원)은 최고 5억원 선에 거래되다 최근 4억7000만원까지 매매가가 떨어졌다. 이 평형의 임대료 수준은 보증금 2000만원에 월 190만원 정도이다.
오피스텔과 주상복합아파트가 혼재돼 있는 경기 성남 분당신도시는 사정이 더 심각하다. 1년 전 보증금 1000만원에 월 70만원 선이었던 구미동 시그마2차 27평형은 현재 월 임대료가 30만원까지 하락했다.
인근의 LG트윈하우스 22평형도 1년전 보증금 1000만원, 월 50만원하던 임대료는 현재 20만원으로 추락했다.
구미동 제일공인 전성안 대표는 “1년 전 만 해도 하루 100여통 가까이 문의전화가 왔었지만 지금은 10통도 안온다”고 말했다.
비교적 수요가 많은 서울 강남 테헤란로 일대도 가격 하락과 매물 증가추세는 마찬가지다. 지난해 여름 입주한 역삼동 대우디오빌은 올해 초에 비해 소형평형은 1000만∼2000만원, 중형평형은 2000만∼3000만원 가격이 빠졌다.
이 오피스텔 16평형의 경우 올해 초 1억7000만∼1억8000만원에 거래됐지만 지금은 1억6000만∼1억7000만원에 매물이 나와 있다. 같은 평형의 임대료도 지난 1월 보증금 1000만원에 월 100만원에서 월 임대료가 60만∼70만원으로 내렸다.
◇수익률 높은 오피스텔 선택 요령= 우선 역세권은 필수다. 오피스텔의 주 수요층이 독신가구나 신혼부부, 대학생 등이기 때문에 지하철 이용이 편리한 역세권 오피스텔을 선택하는 것이 필수다.
또 새로 입주하는 오피스텔을 선택해야 한다. 공급과잉을 빚고 있는 상황에서 기존 오피스텔에 비해 시설이나 평면 등이 개선됐기 때문이다. 따라서 같은 지역, 같은 규모라면 가급적 비용을 더 들여 새 오피스텔을 선택하는 것이 좋다.
같은 단지에서는 저층이나 중층보다는 가능하면 고층을 고르는 것도 요령이다. 수요자들은 개방감이 좋고 조망권이 잘 갖춰진 오피스텔을 선호하는 경향이 많기 때문이다.
냉장고나 세탁기, TV 등 빌트인이 잘 갖춰진 오피스텔을 선택하거나 구입 후 풀옵션으로 꾸미는 것도 수요자를 끌어들일 수 있는 좋은 방법이다. 물론 추가 비용부담은 감수해야 하지만 오피스텔 거주자들의 풀옵션에 대한 호응도는 절대적이다.
풀옵션은 임대료도 평균보다 약 20∼30% 가량 더 받을 수 있다.서울 강남 역삼동 ‘디오빌’ 인근의 부동산25시 이경순 실장은 “임차인들은 월세를 좀 더 지불하더라도 빌트인이나 수납공간이 잘 갖춰진 오피스텔을 선호한다”며 “어떤 집주인들은 돈을 더 들여 거실에 칸막이를 설치 하는 등 인테리어를 새로하는 경우도 있다”고 말했다.
오피스텔 구입시 은행 대출은 필수다. 투자금 대비 수익률, 즉 레버리지효과를 극대화 할 수 있기 때문이다.
일례로 경기 일산신도시 백석동의 한 오피스텔 17평형 매매가는 현재 7800만원이라고 가정하다. 임대료는 보증금 500만원에 월 45만원 수준이다. 자기자본을 전체 투입한다고 가정했을 때 수익률(세금 및 부과세 환급금 무시)은 연 7.4%((월임대료 45만원×12/매매가 7800만원-보증금 500만원)×100=7.39%)다.
하지만 은행에서 매매가의 50%인 3900만원(연리 6%)을 대출받았다고 가정하면 수익률은 연 14.9%로 2배가량 늘어난다.
백석동 밀라트부동산 김봉숙 대표는 “투자금 대비 수익률을 높이기 위해 매입자들은 가격의 40∼50% 가량을 대출해 투자하는 경우가 대부분”이라면서 “은행에서 이 정도를 대출 받기에는 어렵지 않다”고 말했다. 그는 또 “소형 오피스텔은 임대수익에, 대형 평형은 시세차익을 겨냥한 장기적 관점의 투자가 바람직하다”고 덧붙였다.
/ bada@fnnews.com 김승호기자
■사진설명
대표적인 수익성상품으로 불리는 오피스텔과 주상복합이 공급 과잉과 각종 규제로 몸살을 앓고 있다. 하지만 이런 시장상황에서도 편리한 교통, 대단지, 단지내 편익시설, 발전성, 조망권 등을 갖춘 상품들은 나름대로 경쟁력을 갖추고 있는 것으로 나타났다.
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