정부의 잇따른 규제대책으로 부동산시장이 전반적인 침체현상을 보이고 있다. 앞으로 최근 2∼3년과 같은 활황기는 없을 것이라는 전망이 지배적이다. 하지만 정부가 투기지역 해제를 본격화 하는 등 부동산 규제대책의 완화 가능성이 점쳐지면서 투자심리가 회복될 것으로 예상되고 있다.
장기적인 측면에서 부동산시장을 낙관적으로 보는 전문가들은 ‘무릎에 사서 어깨에 팔라’는 격언처럼 가격이 약세를 보이는 불황기 투자가 향후 수익률을 올릴 수 있는 기회라고 조언하고 있다.
이에 따라 전통적인 부동산 투자상품으로 꼽히는 주택·토지·주상복합·오피스텔 뿐만아니라 ‘펜션’과 ‘리츠’ 등도 투자대안으로 떠오르고 있다.
펜션의 경우 삶의 질 향상과 주 5일 근무제 확산에 따른 수혜가 예상되고, 리츠는 시중금리 보다 높은 수익률을 보이고 있기 때문이다.
◇펜션시장 현황 및 향후 전망, 투자요령=정부는 당초 지난 4월 ‘농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침’을 마련해 7월부터 펜션 단속에 들어갈 예정이었다. 하지만 지난 18일 입법예고된 ‘농어촌정비법 개정안’에 따르면 오는 2005년 4월부터 시행될 전망이다.
개정안에 따르면 내년 4월부터 농어민이 거주하지 않은 주택에서의 민박업이 불가능해지고, 8실 이상 단지형 펜션 등은 정식 숙박업으로 신고해야 영업이 가능해진다.
투숙객의 안전과 위생을 고려해 화재 등을 대비한 경보기·소화기 설치, 수질오염 방지를 위한 오수처리시설 등을 의무화했다. 개정안대로 법 개정이 완료되면 현재 운영 중인 7실 이하 펜션은 실거주 요건을 갖출 때만 민박 운영이 가능해진다.
이에 따라 펜션시장 양극화가 예상되고 있다. 소형펜션은 위축이 예상되는 반면, 정부가 숙박시설로 정비화하는 대형 테마펜션은 점차 부상할 가능성이 높아졌다.
세금부과와 시설확보 때문에 수익률이 일시적으로 줄어들 수 있지만 도시민들의 펜션사업 진입이 어려워짐에 따라 펜션공급이 축소되고, 난립했던 펜션시장의 질서도 확립될 것이기 때문이다.
특히 소규모 펜션시장 진입이 어려워져 무분별하게 늘어났던 펜션은 점차 자취를 감추고, 합법적인 테두리 안에서 운영하는 펜션의 경우 수익률이 높아질 전망이다.
도시에 거주할 경우 7실 이하의 펜션은 본인의 주소를 현지로 이전하거나 현지 거주가 가능한 운영자를 확보해야 하는 번거로움이 있지만 정부에서 인정하는 숙박시설로 정비된 8실 이상의 펜션은 제도권 안에서 체계적인 영업이 가능해지기 때문이다.
최근 펜션시장 동향은 전반적인 소강상태를 보이고 있다.
지난 7월부터 주 5일 근무제 본격 확대와 레저·관광인구 증가로 숙박시설 가동률이 높아질 것으로 기대된다. 전반적인 경기침체 여파로 주춤한 상태이지만 부동산 틈새상품으로 여전히 관심대상이 될 전망이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “주 5일 근무제와 더불어 펜션 시장은 더디지만 꾸준한 성장이 예상된다”며 “일본과 유럽의 경우 숙박시설의 60%이상이 펜션인 점을 감안하면 국내 시장도 머지 않아 펜션이 절반이상의 숙박시설을 담당할 것”이라고 전망했다.
◇투자가치 있는 펜션의 조건=숙박업 허가를 받을 수 있는 지역이어야 한다. 현재 강원 평창군은 펜션으로 인한 난개발방지를 위해 평창군일대 주요 지역의 건축허가를 대폭 강화하는 기준을 마련, 지난 3월부터 적용하고 있다.
또한 상수원보호구역 10km 이내에 포함되는 흥정계곡 주변과 새롭게 리조트가 조성될 용평리조트 주변 용산리 및 수하리 일대의 개발제한구역은 숙박시설로 허가를 내주지 않는다.
또 가족 단위의 이용객이 선호하는 대단지 규모가 유리할 전망이다. 소규모 개별 펜션 보다는 대단지 규모의 단지형 펜션이 유망하다. 다양한 부대시설을 갖출 수 있고, 체계적인 관리가 가능해 높은 객실 가동률이 예상되기 때문이다.
이밖에 펜션 투자땐 지리적인 입지조건과 인지도를 따져봐야 한다. 서울과의 접근성이 높을 수록 유리하지만 그만큼 가격도 비싸다는 점을 감안해 실제 투자에 나서야 한다.
특히 테마를 갖춘 펜션을 주목해야 한다. 펜션을 한 번 이용한 고객들이 기억에 남을 수 있도록 운영자가 제공하는 독특한 테마가 있어야 객실 가동률이 높아질 수 있기 때문이다. 고정고객을 확보할 수 있는 단지형 펜션이 주목을 끌고 있는 것도 이런 이유다.
◇펜션투자 체크 포인트=8실 이상 펜션의 경우 숙박업 허가가 가능한 지역인지 여부를 확인하고, 숙박업 허가가계약서에 명시돼 있는 지 살펴봐야 한다. 또 별장 등으로 이름을 바꿔 펜션 형태로 운영되면 규제 대상이란 점도 유의해야 한다.
이밖에 숙박업 등록을 위해서는 소방시설과 오수정화시설 등을 확충해야 하므로 추가 비용 소요가 불가피하다. 또 민박을 숙박업으로 전환할 경우 소득세·부가가치세 등 세금부담이 새로 생기는 점도 알아둬야 한다.
/ sdpark@fnnews.com 박승덕기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지