서울 강남권 집값이 초고층 재건축 금지를 골자로 한 2·17대책에도 불구하고 급등세가 이어지자 정부가 또다시 강남권 집값 진화를 위한 대책을 발표했다.
집값 급등의 진원인 재건축 단지에 대해 대대적인 실태조사를 벌여 안전에 문제가 많아 재건축이 불가피한 저층단지를 제외한 대부분의 중·고층 재건축 추진단지의 재건축 사업에 제동을 걸겠다는 것이다. 그 방안으로 안전진단을 비롯한 재건축 추진절차에 하자가 있는 단지에 대해 재건축을 원천 봉쇄한다는 게 주된 내용이다.
이렇게 되면 현재 재건축을 추진중인 중·고층 아파트의 경우 일단 재건축 추진이 어렵게 돼 어느 정도 가격안정은 이뤄질 수 있을 것으로 전망된다.
하지만 이번 대책에 대해 대부분의 부동산 전문가들은 “단기적인 처방은 될 수 있으나 근본적인 해법은 아니다”고 입을 모은다. 최근의 강남권 집값 상승은 근본적으로 수급문제에서 비롯되고 있기 때문에 정부의 수요억제책 만으로는 집값을 잡는 데 한계가 있다는 지적이다.
◇대책 실효성 있나=건설교통부는 최근 강남권 집값 상승의 주요 원인으로 중�^고층 단지의 재건축 기대심리와 60층에 이르는 초고층 재건축 등에 따른 기대이익 등을 꼽고 있다. 한마디로 실수요보다는 재건축에 대한 가격상승의 기대심리에 따른 투기적 수요가 많다고 보고 있다.
건교부 관계자는 “강남권 재건축 추진아파트에 대한 부실 안전진단 여부 등을 집중적으로 조사, 부실안전진단 여부가 가려지기 시작하면 일부 설계사무소와 건설업체들의 중·고층단지 주민들을 대상으로 한 재건축 기대심리 조장행위는 상당부분 사라져 가격이 안정될 것”이라고 말했다.
하지만 시장의 목소리는 다르다. 강남권의 경우 주택수급 문제에 기인한다고 보고 있는 것이다. 강남권은 제한된 면적에 가용토지가 거의 없어 신규단지의 아파트 공급이 거의 불가능해 주택공급의 탄력성이 떨어진다.
더구나 최근 강남 집값을 잡기 위한 용적률 규제와 층수제한, 소형평형건설의무비율 및 재건축개발이익 환수제 적용 등 갖가지 규제가 맞물려 새로운 주택공급을 더욱 어렵게 하고 있다.
주택산업연구원의 장성수 박사는 “최근의 주택가격 불안은 강남지역만의 국지적인 문제로 강남지역의 경우 근본적인 해법은 공급확대 뿐”이라면서 “정부가 수요억제 위주인 주택정책 기조를 계속 고집한다면 집값을 잡을 수 없을 것”이라고 잘라 말했다. 장박사는 “더 심각한 것은 정부가 규제위주의 정책을 거의 다 써버렸기 때문에 시장에서는 더 이상 나올 대책이 없다는 것을 알고 움직이는 형국”이라고 지적했다.
건설산업연구원의 김현아 박사는 “지금 시장에서는 현재 정부의 틀어막는 정책이 언젠가는 풀리지 않을까 하는 기대심리가 팽배해 있다”며 “이는 곧 정부의 강남권 재건축 대책이 시장에서 신뢰를 잃었기 때문”이라고 말했다.
김박사는 특히 “강남권 집값 문제는 소형평형건설의무화제도 등으로 인한 40∼50평형대 대형아파트의 부족문제가 가장 심각하다”면서 “그나마 강남권 대형아파트 수요자들을 끌어들일 만한 경기 성남 판교신도시마저 대부분 중소형 위주로 공급돼 강남권 중대형 아파트 부족문제를 더욱 부채질하고 나아가 강남권 전체 집값 안정에 악영향을 미치고 있다”고 주장했다.
◇대안은 없나=부동산 전문가들은 따라서 강남권의 집값 문제는 공급확대 방안 마련에서 근본적인 해법을 찾아야 한다고 입을 모은다.
그러기 위해서는 현재 ‘금기’시 되고 있는 용적률 규제와 층수제한을 합리적으로 조정하는 방안을 들 수 있다. 물론 과밀화라는 문제점이 제기되고 있다. 지반 등 여건이 허용되는 한 층수를 최대한 높이고 용적률도 가급적 풀어 주택공급을 늘리는 방안을 적극적으로 모색할 필요가 있다.
특히 용적률 증가와 층수제한 완화에 따라 조합원들이 챙기는 개발이익은 최대한 환수해야 한다. 그 방안으로 단지단위 또는 블록단위 등으로 설정하는 재건축 정비구역 개념을 동단위 등 광역적 개념으로 확대해 과밀화에 따른 교통 및 환경대책 등을 재수립하도록 하는 방안을 상정할 수 있다.
광역적 개념으로 교통 및 환경대책이 수립되면 기반시설 문제는 보다 효율적으로 처리할 수 있게 되고 층수 및 용적률 증가에 따른 개발이익을 수익자부담 원칙에 따라 기반시설 설치비용으로 부담토록 하면 된다는 게 부동산 전문가들의 한결같은 지적이다. 여기에 덧붙여 소형평형 의무비율의 합리적인 조정 등 기존 규제도 재정비할 필요가있다.
/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자
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