이달 이후 달라지는 부동산 정책이 많다. 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포할 정도로 여러 제도를 손질하고 그 대책으로 내놓은 것이 많기 때문이다. 이에따라 실수요자와 투자자들은 달라지는 제도에 걸맞는 ‘맞춤식 투자전략 수립’이 요구되고 있다.
부동산 전문가들은 부동산 시장은 정부의 정책에 따라 민감하게 작용하기 때문에 달라지는 제도를 꼼꼼히 살펴 대응책을 마련해 놓아야 한다고 조언하고 있다.
▲개발이익환수제·동시분양폐지=가장 민감한 사항으로 떠 오른 재건축개발이익환수제가 오는 5월18일부터 시행된다. 이는 ‘도시및주거환경정비법 시행령’에 그 기초를 두고 있는 데 사업시행인가를 받지 못한 재건축 단지의 경우 용적률 증가분의 25%를, 이미 사업시행인가를 받은 단지는 10%를 임대주택으로 공급하도록 하는 내용이 골자다.
이에따라 투자자들은 개발이익환수제 적용여부를 재건축 단지 중심으로 파악해 선별 투자하는 전략이 필요하다. 현재 개발이익환수제를 적용받지 않을 것으로 보이는 재건축 단지는 송파구 잠실동의 잠실주공단지와 과천주공 3·11단지등이 있다.
그러나 이들 단지들도 이미 시세가 많이 올랐기 때문에 개발이익환수제가 적용되기 시작하면 시세의 재조정이 불가피할 것으로 보인다.
서울지역에서 지난 13년,인천지역에서 2년 동안 적용돼 온 아파트 동시분양제도도 5월부터 폐지된다.
때문에 실수요 및 투자자들은 그동안 동시분양제도의 단점으로 꼽혔던 청약통장을 1회밖에 사용하지 못한 점을 해소될 수 있게 됐다. 다만 여러 단지에 개별 청약하면 가장 먼저 당첨된 단지만 유효하는 점에 주의해야한다.
또 오는 7월부터는 아파트 플러스옵션제도 폐지된다. 사업시행인가를 미리 받아 놓는 관례를 고려하면 실제로는 10월 분양하는 아파트 단지에 적용될 전망이다.
이에따라 그동안 벽걸이 TV나 싱크대와 같은 물품을 따로 계약하는 불편은 덜게 됐지만 옵션 품목 수요가 적었던 중소형 아파트의 청약 경쟁률이 내장재 교체 수요가 많은 고급 대형 아파트보다 세질 전망이다.
▲단독주택 개별가격 공시·상가 및 오피스텔 후분양제=개별단독주택가격이 오는 6월30일까지 최종 확정·공시된다. 단독주택 가격이 공시되면 7월부터 거래시 거래세부담이 10∼40%, 보유세는 10%가량 인상될 전망이다. 때문에 단독주택 및 다가구,다세대,연립주택 등을 매입코자 하는 경우 6월 말 이전에 등기를 마치는 것이 유리하다.. 단독주택은 시간이 지남에 따라 감가상각되므로 건물보다 토지지분을 보고 투자하는 것이 좋다.
오는 23일부터는 상가와 오피스텔 후분양제가 시행된다. ‘건축물 분양에 관한 법률’에 따르면 909평 이상의 건축물과 20실 이상의 오피스텔은 이 법에 적용을 받아 골조공사를 3분의2이상 마친뒤 지자체 신고를 거쳐 분양해야한다.
이에따라 그동안 ‘굿모닝시티’ 등과 같이 상가투자에 안정성을 이유로 기피됐던 투자자들은 상가와 오피스텔 투자에 다시 관심을 가질 전망이다. 그러나 후분양제로 초기부담금이 많아진 소규모 시행사들에게는 그 부담을 분양가 상승으로 돌리거나 공급이 위축될 수도 있기 때문에 투자자들은 안정성 뿐 아니라 수익성까지 따져볼 필요가 있다.
오피스텔은 분양권 전매가 가능하기 때문에 입지가 좋은 지역은 투자가치가 있다. 상가의 경우는 동대문과 같은 특화된 지역이라도 향후 공급 가능성이 높다면 피해야 한다고 전문가들은 지적한다. 또 향후 금리의 향배나 주변의 경기 등을 충분히 고려해야 낭패를 면할 수 있다.
/ hu@fnnews.com 김재후기자
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