오는 2006년 중 서울 강남권 아파트 입주물량이 24년 만에 최대 규모에 이를 것으로 보임에 따라 최근 집값이 급등하고 있는 서울 강남권과 경기 성남 분당신도시 및 용인 서부권 등의 집값이 안정될지 주목된다.
특히 경기 파주, 판교, 김포 등 수도권 신도시와 대규모 택지지구내 아파트 입주가 본격화되는 2008년에는 수도권의 입주물량이 12만가구에 달할 것으로 예상돼 최근 일부 지역에서 나타나는 집값 급등이 계속 이어질지 여부에 관심이 집중되고 있다. <편집자주>
부동산전문가들은 강남권에 공급되는 주택 대부분이 재건축 물량이어서 여전히 강남권의 수요를 대체할 수 없어 집값을 잡기에 역부족이라고 지적한다.
또한 현재의 집값 상승이 강남과 분당, 용인 등에 국한돼 있지만 해당지역에 대한 공급물량 확대 없이 이와 거리가 있는 김포나 화성 동탄,파주 등지에 주택 공급을 한다는 것도 강남 및 분당권 집값 안정에 별 도움이 되지 않는다는 것이다.
◇강남 내년 입주분 모두 재건축=내년 강남권(강남구·송파구·서초구) 총 입주물량은 1만4969가구다. 지난 82년 이후 24년 만에 최대 공급물량이다.
문제는 서울 강남권 입주물량의 대부분이 재건축이라는 점이다. 물론 재건축아파트의 소유주도 상당부분 강남권에서 거주하고 있는 것으로 추정돼 어느 정도의 신규공급효과를 거둘 수 있지만 강남 수요를 충족시킬 수 있을지는 여전히 의문이라는 것.
내년 입주가 예정된 강남지역의 주요 아파트는 도곡렉슬(3002가구), 역삼1차 아이파크(541가구), 역삼 e편한세상(840가구), 서초동 롯데캐슬클래식(990가구), 잠실레이크팰리스(2678가구) 등으로 모두 재건축 물량이다.
서울 강남권은 주택투기지역이어서 2004년1월1일 이전에 사업승인을 받은 단지는 분양권 거래가 1회에 한해 가능하며 이후 분양한 단지는 분양권 거래 자체가 금지돼 있다. 때문에 조합원분만 1회 거래가 가능한데 조합원분은 이미 시세가 오를만큼 올랐다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “내년 강남 입주물량은 재건축이어서 기존 강남 수요가 다시 돌아오는 것일 뿐”이라며 “조합원분을 구입하기도 어렵고 조합원분을 사들여 신규 강남으로 가기에는 1회로 제한된 전매로 인해 한계가 있다”고 했다.
◇강남 수요는 더욱 늘어날 듯=부동산 시장의 양극화 현상이 강해지면서 강남 아파트에 대한 수요는 더욱 커지고 있다. 이른바 돈되는 아파트를 사두고자 하는 심리때문이다. 때문에 저금리 기조로 시중의 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 각종 개발 호재를 쫓아 부동산으로 몰려 다니고 있다는 것도 강남 집값을 자극할 것으로 보인다.
더욱이 강남권에 재건축 사업이 진행되거나 예정돼 있는 단지도 많아 이들 사업이 진행될 경우 이주로 발생되는 수요도 늘어날 전망이다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “강남 공급이 내년에 늘어나는 것은 사실이나 강남권 수요에 비해 아직도 상당히 부족한 실정”이라며 “집값이 강남권, 판교권이 주도해 상승하는데 강남, 판교권의 수요에 비해 공급은 여전히 부족해 집값이 안정될 것이라고 보기 어렵다”고 지적했다.
◇수도권 내년 입주 ‘풍년’?=수도권 입주물량도 지난 99년 19만3000가구에서 2003년 16만1000가구, 2004년 15만9000가구로 감소세를 보였다가 올해 20만가구, 내년에는 20만4000가구로 늘어난다.
때문에 건설교통부는 주택 공급 확대, 부동산 실거래가 과세, 보유세 강화 등으로 집값이 안정될 것이라고 전망하고 있다.
그러나 건교부의 이런 전망에 대해 비판적인 시각이 우세하다. 집값 상승은 강남과 분당 등 국지적으로 일어나고 있는데 주택은 파주, 김포, 동탄 등에 공급하기 때문.
또한 수도권 입주물량이 늘어나는 것은 사실이나 과거 노태우 정부시절 발표된 주택 공급물량에 비하면 아직도 부족하다. 이 시기 전국의 아파트 입주 물량은 ▲92년 36만6535가구 ▲93년 35만1269가구 ▲94년 38만6635가구 ▲95년 40만2532가구 ▲96년 35만525가구 ▲97년 40만8115가구 등에 비하면 여전히 공급이 부족한 형편이다.
한국건설산업연구원 왕세종 박사는 “공급물량은 증가하지만 지속적인 공급이 더 필요하다”면서 “집값 상승지역이 아닌 곳에 주택공급이 는다고 해서 집값문제가 해결되지는 않을 것”이라고 말했다.
/ hu@fnnews.com 김재후기자
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