그날 그날 부동산 매매가 이뤄지고, 책임을 돌리는 정부에 맞서 상가문을 닫는 최일선 부동산 거래현장에서 바라본 최근의 부동산 시장은 어떤 모습일까. 그리고 시장의 미래는….
파이낸셜뉴스는 창간 5주년을 맞아 부동산정보 제공회사인 부동산114와 공동으로 ‘2005년 부동산 시장 분석 및 하반기 시장 전망’에 관한 설문조사를 실시했다.
설문조사는 부동산중개업소를 평균 5년이상 운영한 공인중개사를 대상으로 했다.이번 공인중개사 대상 설문조사에는 ▲참여정부의 부동산 정책 평가 ▲부동산 시장 안정화를 위한 대안 ▲내 집 마련 적기 ▲하반기 집값 전망 등의 항목에 대해 질의서를 돌려 회수하는 방식으로 조사했다. 매일 부동산 시장을 직접 체험하고 있는 공인중개사들을 대상으로 다양하고 깊이 있는 설문조사를 실시한후 심층 분석했다는데 의의가 있다. 지역별로는 서울 77곳, 경기도 17곳, 기타지역 56곳 등 중개업소 총 150곳이 설문에 응했다. <편집자 주>
부동산중개사 10명 가운데 8명이 현 정부의 부동산정책에 대해 ‘40점 미만’의 매우 낮은 점수를 줘 부동산 정책의 실패로 평가했다.
특히 정부가 집값 안정을 위해 각종 부동산 정책을 쏟아냈지만 이는 결국 정부의 의도와는 달리 ‘집값 상승 등의 부작용만 키웠다’는 것이 공통된 의견이었다.
또 이들은 정부가 시장 개입 없이 ‘자유방임주의’로 일관하기 보다는 상황에 따라 규제와 완화를 탄력적으로 펴는 운용의 묘를 살리는 것이 중요하다고 했다. 정부가 ‘모르쇠’로 일관하는 정책보다는 현실인식에 바탕을 둔 탄력적인 정책 운용이 필요하다고 지적했다.
이와 함께 공인중개사 가운데 85% 이상은 일부 지역을 중심으로 급등하는 현재의 집값 수준이 ‘너무 높은 것’으로 평가했다.
또 부동산 시장을 안정시키기 위해 현재 가장 필요한 조치는 ‘주택공급 확대와 대체투자처를 통한 부동자금 흡수’를 꼽았다.
◇탄력적인 정책 운용 ‘절실’=‘정부의 부동산 시장 개입여부’에 대해선 전체 응답자 150명 가운데 96명(64%)이 ‘시장 상황에 따라 규제, 또는 완화 정책을 탄력적으로 운용해야 한다’고 답했다.
이는 ‘전적으로 시장 기능에 맡겨야 한다’고 응답한 46명(30.7%)보다 2배가 넘는 것으로 정부가 부동산 시장 안정을 위해 어느 정도 개입하는 것은 필요하지만 현실을 직시하지 않은 채 탁상행정에 치우친 정책만을 펴는 것은 오히려 역효과만 불러오는 결과가 됐다는 지적이다.
이런 이유로 중개사 10명 중 9명은 ‘현 정부의 부동산 정책 평가’에 대해 ‘정부의 의도와 달리 집값 상승 등의 부작용만 커졌다’고 꼬집었다.
또 ‘시장에 별다른 영향을 주지 못했다’는 응답자 역시 9명(6%)으로 ‘시장을 안정시키는 데 큰 역할을 했다’는 답변(5명, 3.3%)보다 많았다. 집값 안정을 위해 여러 대책을 총 동원한 정부의 정책 평가에 대해 매우 낮은 점수를 줬다.
특히 10명 가운데 8명 정도가 ‘참여정부의 부동산 정책 점수’를 ‘40점 미만’(121명,807%)으로 최저 점수 항목으로 평가했으며 ‘40∼60점 미만’도 24명(16%)이 선택했다. 반면 80∼100점의 높은 점수를 준 중개사는 고작 2명(1.3%) 뿐 이었다.
이와 함께 ‘부동산 시장 안정을 위해 현 시점에서 가장 필요한 조치’를 묻는 질문(순위별로 1순위 6점…6순위 1점 등 가산점 부여)에는 ‘주택 공급 확대’가 811점으로 가장 높은 점수를 얻었으며, ‘주식, 펀드 등 부동자금에 대한 대체투자처 마련’도 634점으로 그 뒤를 이었다.
또 ‘금리 인상을 포함한 부동산 관련 금융정책’도 589점으로 ‘보유세, 거래세 등 과세 강화’(476점) 보다 높은 점수를 받았다.
기타 부동산시장 안정에 대한 소수의견으로는 ‘정부의 대책없는 규제 발표와 신도시 및 개발지역 발표 저지’ ‘주택거래허가제 시행 도입’ ‘1가구 다주택 보유시 허가제 시행’ ‘고위관직에 있는 사람의 보유 부동산 적정선 규정’ ‘시장 경제원리에 순응’ 등을 주장했다.
◇강남권 집값 상승세 ‘지속’=‘하반기 집값 전망’을 묻는 질문에는 전체 응답자 150명 가운데 124명이 오를 것이라고 대답했다. 오름세는 ‘0∼5% 정도의 완만한 상승’(87명,58%)을 하거나 ‘5% 이상 대폭 상승’(37명,24.7%)할 것이라고 답변했다. 상반기 동안 일부 지역을 중심으로 폭등했던 집값이 하반기에도 상승기조를 유지할 것이라고 내다봤다.
반면 하반기 집값이 ‘-5% 이하로 폭락할 것’이라고 답한 응답자는 4명에 불과했다. 또 ‘집값이 변동 없을 것’이라는 응답자도 11명(7.3%)이었다.
특히 상반기에 집값이 많이 오른 ‘경기 분당, 용인, 수원 이의동 등 판교신도시 인근’ 지역이 하반기에도 상승폭이 가장 클 것이라고 내다봤다. 여기에는 전체 응답자 가운데 40.6%인 103명(복수응답)이 응답했다.
이와 함께 ‘서울의 강남구, 송파구 등 강남권’도 35%인 89명(복수응답)이 선택, 한 달새 호가만 1억원 가량 오르는 등 상반기 동안 과열양상을 보였던 이들 지역 집값이 하반기에도 여전히 상승을 주도할 것이라고 전망했다.
또 ‘충청권 행정복합도시 예정지 및 아산신도시 주변’과 ‘경기 김포, 파주 등 개발 예정 신도시 인근 지역’도 각각 21명(8.3%)과 20명(7.9%)으로 ‘용산, 광진 등 서울 강북권’(18명,7.1%)보다 높은 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.
한편 주택거래신고지역, 투기과열지구, 투기지역, 재건축개발이익환수제 등 규제 정책이 집중된 서울 강남권이 여전히 타 지역에 비해 집값 상승이 높은 등 불안한 상황이다. ‘이 지역 집값 안정을 위한 적절한 해법’을 묻는 질문에는 ‘서울 강북지역 뉴타운 등 재개발 활성화를 통해 강남수요를 분산시켜야 한다’는 답변이 전체의 50%(75명)로 가장 많았다.
특히 이는 최근 서울시 등이 추진하고 있는 뉴타운특별법과 궤를 같이하는 대목이다.
이외에도 강남 집값을 안정시키기 위해서는 ‘재건축 규제 및 소형평형의무비율 규제 완화를 통한 주택공급 확대’(39명,26%)와 ‘강남에 버금가는 대체신도시 개발’(23명,15.3%) 등을 적절한 대안으로 제시했다.
한편 전체 응답자 150명 가운데 128명(85.3%)은 현재의 집값이 ‘고평가 돼 있다’고 분석했다. 10명 가운데 8명 이상은 집값 수준이 높다는 얘기다.
반면 ‘적정하다’와 ‘저평가 돼 있다’는 응답자는 각각 17명(11.3%)과 5명(3.3%)에 머물렀다.
◇하반기 유망 재테크 상품, 토지=하반기에 가장 ‘돈이 될 것’으로 예상되는 종목은 49명(중복응답)이 추천한 ‘토지’가 1순위로 꼽혔다. 토지는 상반기에도 대부분의 전문가들이 유망 재테크 상품으로 추천했다.
토지와 함께 개발이익환수제와 소형평형의무비율, 초고층규제 등의 악재속에서 ‘재건축 아파트’도 30명(17.5%)이 선택, 2위를 차지했다.
이는 정부의 규제속에서도 서울 강남권 등 요지에 있는 재건축아파트가 향후 발전성 등 다양한 측면에서 여전히 유리한 위치에 있으며 특히 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대 가능성과 이에 따른 수혜도 클 것이라는 예측이다.
토지와 재건축 외에도 ‘재개발지분’(27명), ‘신규분양아파트’(21명), ‘입주예정분양권’(15명) 등도 비교적 유망한 상품으로 꼽혔다.
그러나 유망재테크 상품으로 ‘상가’를 추천한 중개사는 3명에 불과했으며, 특히 ‘오피스텔’을 추천한 응답자는 단 한명도 없는 점이 눈에 띈다.
‘내 집 마련 시기’를 묻는 질문에는 시기별로 응답자가 비슷했다.
그중에서도 ‘11월 판교 분양 이후∼내년 상반기’라고 답한 응답자가 45명(30%)으로 가장 많았다, ‘내년 하반기’라는 답변도 38명(25.3%)으로 비교적 많았다. 이는 최근 과열된 시장을 관망하면서 판교 분양 시점까지는 내 집 마련을 잠시 보류하는 것도 좋은 방법이라는 뜻으로 해석된다.
한편, 하반기 전세시장은 ‘0∼5% 정도의 완만한 상승’(65명,43.3%)과 ‘변동 없다’(44명,29.3%)는 응답이 가장 많아 당분간 전세가는 약보합세를 유지할 것이라는 전망이 우세했다.
매매시장은 강보합세를 보일 것으로 전망한 반면 전세시장은 보합 또는 약보합세가 이어질 것으로 추정, 하반기에도 매매가와 전세가 격차가 더욱 벌어질 것이라는 분석이다.
/ bada@fnnews.com 김승호 김재후기자
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