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[수도권 발전 종합대책]개발 물꼬 트겠지만…땅값 상승 부채질



공공기관 이전 후속대책으로 나온 수도권 종합대책이 서울·수도권 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 주목되고 있다.

정부대책 하나하나에 부동산시장이 일희일비하는 상황에서 이번 대책이 또 다시 시장을 자극하지 않을까 하는 우려가 일부에서 제기되고 있다.

하지만 종합대책 내용을 찬찬히 뜯어보면 첨단산업 수도권 허용, 정부과천청사 산학연 연구단지 조성, 자연경관심의제 도입 등 삶의 질과 경쟁력 강화에 초점이 맞춰져 있어 부동산시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 분석이 지배적이다.

◇부동산시장에는 영향 미미=이번에 나온 57개 사업 중 부동산시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사안은 많지 않다. 물론 장기적으로 삶의 질이 개선되고 도시 경쟁력이 강화되면 집값에 영향을 미칠 수 있지만 단기적으론 별 영향이 없을 것으로 보인다. 건설산업연구원 김민형 박사는 “전체적으로 부동산시장과는 직접적인 영향이 없는 사안이 많고 일부 연관이 있는 내용도 중장기적으로 추진되는 것이어서 당장 시장에 영향을 주지는 않을 것 같다”고 말했다.

특히 자연경관심의제나 녹지총량제 등 환경적인 측면은 개발계획과 상충되는 면이 많아 오히려 부동산시장을 위축시킬 수 있다는 지적이다.

◇수도권 저(低)발전지역 ‘정비발전지구’ 주목=정부가 발표한 내용 중 주목되는 것은 공공기관 이전에 따라 낙후도가 심한 접경지역과 자연보전권역(팔당지구를 제외)을 대상으로 내년 2·4분기에 정비발전지구로 지정한다는 방침이다. 정비발전지구로 지정되면 과밀부담금이 면제되며 첨단산업 시설 건립도 허용된다.

저발전지역 뿐만 아니라 정부청사가 옮겨가는 과천과 토지공사, 주택공사가 이전하는 성남시 등도 정비발전지구 지정 가능성이 있는 것으로 알려졌다.

만약 첨단산업 시설 건립이 허용된다면 이들 지역을 중심으로 땅값이 들썩일 가능성이 높다. 또한 접경지역에 대학 등을 이전할 경우 개발도 함께 이뤄지게 돼 자연히 부동산시장이 움직일 수밖에 없다는 지적이다.

유니에셋 김광석 팀장은 “시설 건립이 첨단업종에 한하지만 일단 개발의 물꼬를 연 만큼 땅값 상승은 불가피할 것으로 보인다”면서 “이를 막기 위한 정부의 추가적인 대책이 뒤따라야 할 것”이라고 밝혔다.

◇자연보전권역에도 택지지구 조성=정부가 발표한 내용중 주목되는 것은 현재 6만㎡(1만8150평) 이하로 제한돼 있는 자연보전권역내의 택지조성 상한제를 난개발과 수질오염 통제를 위한 ‘지구단위계획’과 ‘오염총량제’를 확대 도입하는 것을 조건으로 완화한다는 것이다.

현행 수도권정비계획법 시행령 제13, 14조에는 자연보전권역에서의 택지조성사업을 3만㎡ 이하로 허용하고 3만∼6만㎡ 이하의 경우 수도권정비위원회 심의를 거쳐 제한적으로 허용하도록 규정하고 있다.

하지만 이 조항이 오히려 개발계획이 소규모로 수립될 수밖에 없게 만들어 난개발을 불러온다는 지적이 그동안 끊이지 않았다. 상한제가 완화되면 대규모의 택지개발지구 조성이 가능해진다.

현재 상한선으로 제한돼 있는 6만㎡를 기준으로 용적률 200%를 적용해 아파트를건설한다면 32평형 기준으로 1400가구 안팎을 지을 수 있다. 개별 단지로는 상당한 규모지만 제반 인프라가 제대로 갖춰진 택지지구로 조성하기에는 규모가 너무 작다. 경기도 가평, 양평, 여주군과 광주시, 하남시 등 경기 동부권에 자연보전권역이 많다.

건설산업연구원 김현아 박사는 “상한이 확대되면 그동안 공공부문에만 거의 의존했던 택지개발에 민간이 진출할 수 있도록 숨통을 틔워주게 될 것”이라고 말했다.

아울러 택지공급도 늘어나 수도권의 집값 상승을 억제하는 데도 다소 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 다만 난개발을 염려한 환경단체의 반발이 예상돼 상한폭이 업계에서 바라는 만큼 이뤄질지는 미지수다.

◇이전부지 활용 초미의 관심사=구로차량기지, 국방대학교, 경찰대학, 구로구 군부대 등을 이전하고 남은 땅의 경우 활용방안에 따라 주변 부동산시장에 큰 영향을 미칠 수 있다. 176개 공공기관 이전부지처럼 일반에게 매각하게 될 경우 주상복합, 아파트 등이 들어설 가능성이 높기 때문이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “정부기관 대부분이 좋은 위치에 자리잡고 있기 때문에 택지가 모자라는 상황에서 이들 부지는 금싸라기가 될 수도 있다”면서 “이를 민간에 매각해 개발하면 상당한 개발수익과 함께 주변 집값에도 큰 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.

그러나 서울시와 경기도 등 지자체에서는 가능한한 민간에 매각하는 것보다 주민들이 모두 사용할 수 있는 공공용지, 즉 공원 등을 조성할 계획이어서 집값 폭등 우려는 없을 것으로 보인다.

실제 용산미군기지 부지는 효창공원과 연계, 민족역사평화공원으로 만들고 금천구 도하부대 부지는 녹지공원과 문화체육시설, 기무사와 용인 구성읍의 경찰대 이전부지는 문화 및 체육공간으로 활용될 전망이다.


다만 이들 부지에 공원 등이 들어서게 되면 주변의 기존 아파트에 긍정적인 요인으로 작용, 집값을 다소 끌어올리는 효과는 있을 것으로 전망된다.

/ shin@fnnews.com 신홍범기자

■사진설명=정부는 한전, 주공, 토공 등 수도권 소재 공공기관 이전에 따른 공백을 메우기 위해 수도권발전종합대책을 마련, 27일 발표했다. 이 대책은 서울·수도권을 권역별로 특화해 동북아 중심 도시로 거듭나게 하는 것을 골자로 하고 있다.