꼼꼼히 따지지 않으면 되레 손해…경매·증여로 ‘양도세 폭탄’ 피한다고？

오는 2007년부터 다주택 보유자들에게 양도소득세가 중과될 예정인 가운데 양도세 절세묘안에 관심이 쏠리고 있다.

시중에서는 증여,경매를 통한 매각 등 갖가지 양도세 절세방안이 떠돌고 있다.

하지만 절세묘안 중 상당수는 ‘탈법’이어서 후에 세금을 추징당할 가능성이 높은데다 적법한 방안이라 하더라도 정확히 손익을 계산해보면 실익이 없는 경우가 많기 때문에 절세안 선택에는 특히 신중을 기해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

■경매통해 양도세 줄일 수 없다

경매를 통해 양도세를 줄일 수 있다는 소문이 돌고 있다.

부동산 매물보유자가 물건을 경매시장에 내놓은 후 감정가보다 다소 높은 금액을 써 내도록 매수의사자와 사전 협의,거래할 경우 양도세를 안낼 수 있다는 게 소문의 요지다.

그러나 이러한 방법은 이론적으로만 가능할 뿐 현실적으론 불가능하다는 게 경매 전문가들의 설명이다.

경매전문업체 디지털태인 이영진 부장은 “경매물건이 실제 거래되려면 신청에서 경매시장에서 나오기까지가 8개월, 감정가의 80∼90%선에서 낙찰받기 위해서는 한두번 유찰돼야 하기 때문에 추가로 2∼3개월은 더 기다려야 된다”며 “1년 동안 기다리면서 부동산 거래를 한다는 것은 경매를 통해 계획한 대로 매매가 된다는 보장도 없는 상황에서 거의 불가능한 일”이라고 설명했다.

법무법인 산하 강은현 실장도 “경매물건을 담보로 대출받은 금융기관과 짜면 ‘고의경매’도 가능할 수는 있지만 이는 어디까지나 ‘탈법’이기 때문에 더 큰 부작용이 뒤 따를 수 있다”고 지적했다.

그는 “경매를 통해 거래되는 가격이 일반적으로 시가보다 낮기 때문에 투기지역 등 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되는 지역에서는 양도차익이 적어 양도세가 적게 나올 수는 있다”며 “하지만 기준시가로 양도세가 부과되는 지역의 경우 오히려 경매 낙찰가가 기준시가 보다 높을 수 있어 더 많은 양도세를 낼 수도 있다”고 덧붙였다.경매거래의 경우 낙찰가가 곧바로 드러난다.

파산자가 세금 부담을 줄이기 위해 고의경매하는 사례도 간혹 있었지만 이도 국세청의 조사를 통해 밝혀지게 되고,밝혀질 경우 세법에 의해 양도차익만큼 양도세가 부과된다.

국세청 재산세과 관계자는 “경매를 통한 매매라 할지라도 양도세 부과 기준에는 변함이 없다”며 “급매물을 처리하기 위해 경매시장을 이용하는 경우에도 양도세는 그대로 부과, 징수된다”고 밝혔다.

■증여는 꼼꼼히 따져봐야

증여하면 고액의 양도세를 피할 수 있다는 말도 떠돌고 있다.하지만 증여할 경우 각각의 사례에 따라 손익이 달라진다.

스피드뱅크 부동산연구소가 사례를 조사한 자료에 따르면 양도차익이 크게 발생한 경기 분당 중대형 평형 아파트의 경우(표 사례1참조) 증여를 선택하면 양도세를 내는 것보다 2000여만원 정도 절세할 수 있는 것으로 나타났다.특히 전세를 낀 상태로 증여(부담부증여)할 경우 4600여만원 정도를 덜 내는 것으로 조사됐다.

부담부증여란 증여물건에 담보된 채무(대출금이나 전세반환금 등)를 증여를 받는 사람이 대신 갚는 조건으로 증여하는 것으로 증여액이 줄어드는 셈이어서 그만큼 증여세가 적어진다.

서울 강남 중대형평형의 경우(표 사례2참조) 단순 증여시 양도세보다 1억여원가량 증여세를 더 내야 하는 것으로 조사돼 증여를 택할 필요가 없는 것으로 나타났다.하지만 이 경우에도 부담부증여를 선택할 경우 증여가 83만원 가량 유리한 것으로 조사됐다.금액으로는 증여나 양도나 별반 차이가 없다.하지만 해당 물건을 지금 당장 팔기 아깝다고 판단,장기보유하려는 주택보유자의 경우 이 방법을 고려해 볼 필요가 있다.

서울 강남 재건축단지들의 경우 기준시가가 낮게 형성돼 있는데다 그동안 오름폭이 컸던 만큼 증여를 고려해 볼 만한 대표적인 예다.하지만 이 경우에도 증여가 오히려 불리한 사례도 많다.

강남재건축(표 사례3참조)의 경우 양도 보다는 증여를 선택하는 편이 600만원 정도 이익을 보는 것으로 나타났다.

또 부담부증여를 선택할 경우 절세액은 1400여만원으로 늘어난다.

그러나 강남재건축(표 사례4참조)의 경우에는 증여 보다는 양도가 3000여만원 더 절세되는 것으로 조사됐다.