경기 화성시 동탄신도시에서 분양하고 있는 아파트에 처음으로 적용된 원가연동제에 대한 실효성 논란이 끊이지 않고 있다.
분양가가 정부가 밝혔던 인하 효과폭(10%)에 미치지 못한 데다 건축비 산정시 소비자들이 납득할 만한 자료가 없기 때문이다. 게다가 경기 판교신도시도 토지 재감정, 표준건축비 상향 조정으로 예상보다 분양가 인상이 불가피해졌다.
■원가연동제 해도 ‘4%’ 인하밖에
원가연동제가 적용된 동탄신도시에서 분양한 전용 25.7평 이하 아파트 분양가는 우미?제일 컨소시엄이 평당 734만원, 풍성주택은 754만원이다. 이는 지난 8월 포스코건설의 평당분양가 786만원에 비해 불과 4.5% 낮아진 것으로 정부가 예상했던 10∼20%의 인하효과는 없다.
그러나 이번 분양분은 5년간 전매제한에 묶이게 되지만 포스코건설의 아파트는 지어진 뒤 등기만 마치면 언제든 처분할 수 있다.
이렇게 된 데에는 땅값이 공급에 따라 달라진다는데 원인이 있다.
건교부는 “포스코건설과 나머지 업체의 용지분양이 1년 정도 시차가 있다”면서 “이번에 공급된 땅값은 포스코건설이 받은 땅보다 평당 60만∼80만원가량 비싸다”고 해명했다.
풍성주택의 분양가도 우미?제일 컨소시엄보다 평당 20만원 비싼 이유를 땅값 차이로 들고 있다.
풍성주택 관계자는 “우미?제일 컨소시엄보다 입지가 좋아 땅값이 더 비싸게 구입한 것이 분양가가 차이 나는 것”이라고 말했다.
이에 따라 판교의 아파트 분양가도 예상보다 크게 올라갈 공산이 크다.
당초 판교 전용면적 25.7평 이하 아파트 분양가는 평당 1000만원 정도로 예상했지만 판교 중대형 택지도 내년 2월 재감정이 실시되면 10∼20%의 땅값 상향 조정은 불가피한 데다 판교 중대형 평형도 단지 고급화로 건축비가 늘어나면 분양가는 상향 조정될 수밖에 없기 때문이다.
■원가 공개해도 미심쩍어
주택업체가 자율적으로 지하층 건축비(표준건축비의 70% 상한), 편의시설 설치비(실비) 등을 산정할 수 있다는 점도 분양가 상한제의 도입 취지를 다소 무색케하고 있다.
건교부 관계자는 “지하층 건축비가 늘어나는 것은 계약자에게 사용 면적을 더주는 것이고 편의시설도 입주민들이 향유할 수 있는 혜택이어서 이를 규제하기는 어렵다”고 말했다.
동탄의 예에서도 알 수 있듯이 건설사들은 땅값 상승과 지하층 공사비에 대한 작의적인 책정이 가능하다.
대체적으로 건설업체는 토지공사로부터 택지를 분양받을 때 평당 20만원 정도가 금융 비용으로 나간다. 지하층공사비(표준건축비의 70%)는 공사 면적에 따라 평당 50만∼100만원 정도 책정된다.
그러나 동탄신도시에서 분양하는 우미·제일건설은 가산비용(지하층 공사비+분양보증 수수료+친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정한 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원을 책정했다.
같은지역이라도 업체마다 평당 40만원 정도 차이가 나지만 자율적으로 맡긴 부분인 만큼 제재를 할 수 있는 길이 없는 셈이다.
시민단체와 시민들은 일단 땅값을 낮추고 지하층 공사비를 표준건축비 안에 포함시키는 방안을 제시하고 있다. 반면 건설업체들은 땅값이 오르는 만큼 용적률을 완화해주고 전매제한 기간도 완화해줄 것을 요구하고 있다.
/ hu@fnnews.com 김재후기자
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