8·31 부동산대책 이후 주택시장의 경기침체로 상가 등 수익형 부동산으로 투자가들이 눈길을 돌리고 있다.
강남 등 서울지역 주요 은행지점의 PB 고객센터에는 큰 손들이 유일한 재테크 수단으로 상가를 꼽는다. 상가 가운데서도 근린상가, 단지내 상가를 구입해 달라는 요청이 늘고 있다. 최근 분양한 주요 주상복합내 단지내 상가들도 높은 경쟁률을 보이며 인기를 끌고 있다.
이처럼 투자가들의 관심이 집중되고 있는 상가시장이지만 최근 실시된 후분양 여파로 지난달 신규 분양물량은 지난 2003년 이후 최저치를 기록했다. 반면, 관심투자처로 부각되고 기반시설부담금제 등의 실시로 인해 분양가격의 거품은 좀처럼 빠지지 않고 있다. 막상 투자를 하려고 해도 마땅한 투자처를 찾기가 어렵다는 얘기다.
이에 따라 상가투자에 관심을 가진 투자가들이라면 연내 입점하는 유망 상가들을 중심으로 물색에 나서는 것이 바람직하다는게 전문가들의 지적이다.
◇신규분양 올들어 최저, 분양가는 급등중=부동산 114조사결과, 지난 10월 조사된 신규 상가 공급물량은 총 17건, 969만6488㎡에 불과해 지난 2003년 이후 최저치를 기록했다. 지역별로는 서울에선 단 2건에 그쳤고, 경기 6건, 강원 3건, 경남 2건에 불과했다. 상가유형별로는 근린상가가 8건, 단지내 상가가 6건, 복합상가는 3건이 분양됐다. 부동산 114 유명은 연구원은 “아무리 상가시장이 규제안전지대로 투자가들의 관심이 집중되고 있다고 하지만 결국 사업자의 부담을 크게 높인 후분양제 여파로 인한 부정정 영향을 극복하기에는 역부족이었던 같다”고 말했다.
그러나 더욱 상가시장을 어렵게 만들고 있는 것은 이같은 전반적인 시장위축에도 불구하고 상가 분양가격에서는 좀처럼 거품이 빠지지 않고 있다는 사실이다. 10월 분양된 상가 평균 분양가는 평당 938만원으로 전월에 비해는 낮아졌으나 1층 기준의 서울, 경기지역에서 분양가는 모두 상승했다.
서울 경기등 수도권 아파트 단지 내 상가는 1층 기준으로 평당 3000만∼4000만원 선에서 분양되고 있다. 지난해 수도권 단지내 상가의 평당 분양가가 2500만∼3000만원 이었던 것과 비교하면 평당 500만원 이상 오른셈이다. 최근 뜨고 있는 청계천 주변이나 강남 등 유동인구가 풍부한 역세권 상가의 경우 거래가격이 평당 1억원대를 훨씬 넘고 있다. 재건축을 추진중인 잠실1단지의 경우, 1층 상가분양가를 평당 7000만원 수준으로 책정할 것으로 알려졌다. 이곳 상가의 전용률이 50% 미만이라는 점을 감안하면 10평짜리 조그만 상가를 운영하는데 14억원 이상의 투자금이 필요하다.
상가114 유영상 소장은 “미분양 물량이 상당수 적체되어 있음에도 불구하고 주상복합내 상가의 경우, 도심지 토지 매입단가 자체가 높고 택지지구내 상가는 상업용지 경쟁이 치열해 입찰가가 높았던 바람에 분양사 측에서도 가격을 쉽게 내릴수 없는 딜레마에 빠져있다”고 말했다.
◇여유있는 입점상가에서 옥석 가려라= 신규 분양물량의 위축과 달리 연말까지 입점물량은 비교적 여유가 있는 편이다. 이에 따라 전문가들은 연내 상가투자에 관심이 있다면 미분양 또는 입점물량을 중심으로 신중히 접근해 볼 것을 권유하고 있다.
부동산포탈 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 11월에는 전국에서 65곳 총 4301개 점포가 입점할 예정이다. 10월(4582개 점포) 물량과 비슷한 수준. 지역별로는 서울이 14곳 2063개 점포로 전체 물량의 47.9%를 차지하며 ▲인천 8곳 1097개 점포 ▲경기 25곳 837개 점포 ▲지방 18곳 304개 점포 순으로 10월과 비교해 수도권지역 입점 물량이 69.1% 증가했다. 특히 인천은 올 들어 가장 많은 물량이 입점한다.
공급물량이 풍부한 인천지역의 주요 유망 입점 상가로는 인천 중구 운서동 2850의 2번지 인천국제공항 국제업무지역 C블록에 들어서는 테마상가가 즉시 입점이 가능하다. 연면적 1만9573평 지하 1층∼지상 9층 총 442개 점포로 지하 1층 이마트 입점이 확정됐다. 25년간 임대분양으로 25년 후에는 인천국제공항공사로 귀속된다는 점이 특징이다.
인천 연수구 동춘동 991의 51번지에 위치한 송도드림시티도 11월 말 입주 예정이다. 연면적 1만4180여평 지하 1층∼지상 8층 총 268개 점포로 지하 1층 1300평 대형마트를 비롯해 3층 대형치과, 6층 해수사우나 입점이 확정됐다. 송도국제도시 해양경찰청 바로 옆 부지로 풍림아이원, 금호 등 주거단지와 인접해 있다.
◇장기적 관점에 수익성 분석 뒤따라야= 상가 114 유영상 투자전략연구소장은 “틈새시장으로 부각된다고 해서 ‘묻지마 투자’는 절대금물이며 장기적인 투자관점과 함께 철저한 수익성 분석이 뒷받침 되어야 한다“고 조언했다.
실제로 최근에는 투자 열풍이 불고 있는 주공 단지내상가조차 적정한 수익률 산출 여부를 놓고는 회의론이 대두되고 있다. 주공 용인동백(9월 입찰결과) 1단지의 경우 내정가가 2억1000만원인 1층 9.98평 점포가 4억111만원에 낙찰됐다. 고양풍동은 내정가가 2억2480만원인 1층 9.36평 점포가 6억4100만원에 팔리면서 낙찰률이 무려 285%를 기록했다.
통상 전문가들은 금리인상분을 감안하더라도 단지내상가의 적정 수익률이 최소 6%이상은 나와야 최소 수익을 볼 수 있는 것으로 보고 있다. 주변의 중개업소들이 예상하는 최고 시세는 보증금 5000만원에 월세 250만∼300만원선이다. 투자금을 3억9870만원(분양가-보증금-대출금)으로 가정할 경우, 연이자를 빼고난 실제 연수익률은 6%에도 훨씬 못미칠 것으로 예상된다.
또 전문가들은 최근 공실률이 급속히 늘고 있는 테마쇼핑몰 보다는 풍부한 유동인구를 갖고 있어 불황에도 여파가 상대적으로 적은 10층 내외의 근린상가나 단지내 상가에 주목할 것을 권유하고 있다.
/ newsleader@fnnews.com 이지용기자
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