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[2006신년기획-부동산·건설시장]매매가격 하락-전세가격 올라갈 듯



“8·31 후속조치와 한은의 금리인상폭, 각종 개발사업이 올해 부동산시장에 가장 큰변수로 작용할 것이다. 특해 금리인상폭이 1% 포인트 이상 확대될 경우 투자수요가 급격히 냉각되면서 부동산 가격 하락폭이 예상보다 커질 수도 있다.”

대한주택공사 주택도시연구원 김용순 박사는 올해도 부동산경기가 침체국면을 이어갈 것으로 전망하면서 이들 세가지 변수가 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것이라고 말했다.

한국건설산업연구원, 삼성경제연구소, 주공 주택도시연구원 등 국내 주요 연구기관들은 올해 8·31 대책으로 부동산시장이 크게 위축됐고, 올해도 특별한 변수가 없는 한 회복은 힘들 것으로 예상했다.

건설시장 역시 원자재 가격 상승 우려와 금리인상 가시화 등으로 위축이 불가피하다는 게 연구기관들의 공통된 진단이다.

■매매가 내리고, 전세가 올라

건설산업연구원은 올해 주택가격에 영향을 미치는 요소로 정부정책에 따른 효과와 매우 낮은 전세매매비율, 부동산과 관련된 주변 여건 변화 등을 꼽았다.

정부정책에 따른 영향으로는 8·31 대책의 경우 주택보유자들의 세금부담 강화 및 주택경기 위축으로 매매수요가 줄고, 임대수요는 증가하면서 매매가격 하락과 임대가격 상승요인으로 작용할 것으로 내다봤다.

다주택 보유자들은 양도세 중과와 종합부동산세 영향을 피할 수 없게 되는데, 보유세 부담을 피해 처분하는 경우에는 매물증대로 인한 주택가격이 하락할 것이며 주택을 보유하는 경우에는 보유세 부담을 임대료에 전가해 주택 전세가격 상승을 부추길 우려가 있다.

보유세 부담으로 수익률을 하락시켜 투자목적의 주택수요는 크게 줄겠지만 실수요자는 주변환경이 좋은 지역에 대한 구매의욕과 함께 주택경기 침체로 인한 관망세도 예상된다.

최근 2∼3년간 주택가격의 변화 추이를 보면 매매가격이 전세가격에 비해 매우 높은 증가세를 기록했다. 이는 가격 상승에 대한 기대감을 의미하며 전세매매 비율이 낮을 수록 주택경기 침체에 주택매매 가격 하락 가능성이 크다. 또한 지나치게 낮은 매매가 대비 전세가 비율은 매수자에게 부담으로 작용할 수도 있다.

주변 여건은 실물경기와 주택금융시장 동향, 올해 입주물량 등을 들 수 있다. 올해 실물경기 회복은 주택매매 가격과 전세가격에 정(+)의 영향을 미칠 것이며, 회사채 수익률 상승은 유동자금을 흡수하는 역할을 해 주택매매 가격에 부(-)의요인으로 작용할 전망이다.

2006년 입주물량은 31만호로 2003년과 2004년에 비해 소폭 감소하겠지만 여전히 입주물량이 풍부해 주택전세 가격 하락을 완화시키는 역할을 하겠다.

건산연은 따라서 올해 아파트 매매가격의 경우 4.7% 하락하고 전세가격은 4.1% 상승할 것으로 예측했다.

주공 주택도시연구원은 8·31 종합대책이 계획대로 추진되고 1% 포인트 금리가 상승한다면 올해 주택가격이 하락하고 토지가격도 크게 안정될 것으로 전망했다. 연구원은 올해 주택가격이 전국 평균 2∼3%, 서울은 1∼2% 하락하겠으며 전세가격은 전국 평균 2∼3%, 서울은 3∼5% 가량 상승할 것으로 예측했다.

전체적으로 투자수요는 위축되고 실수요 위주로 재편되며, 규제가 지속되고 가격하락이 우려되는 재건축아파트보다는 재개발 대상 주택이나 원가연동제가 적용되는 신규분양 주택으로 수요가 집중될 것으로 예상했다.

다주택 보유에 대한 세금·이자부담이 늘면서 재고주택 매물은 늘어나나 민간주택 건설 위축 등으로 신규분양 주택 공급은 제약이 뒤따르겠다.

전세시장은 국지적인 수급 불균형이 심화돼 가격 상승압력이 클 것으로 전망했다. 전국 아파트 입주물량은 증가하나 서울 등 수도권지역은 감소하겠으며 다주택 보유자의 매도비중 확대로 전세공급은 오히려 줄어들 것으로 보인다.

전세수요는 주택가격 안정에 힘입어 늘어날 것으로 보이며, 신규 주택구입도 신규 분양시장으로 몰려 전세수요 안정에 크게 기여하지 못할 것으로 판단된다. 신규분양의 경우 2∼3년 뒤에나 입주가 가능해 당첨된 실수요자들은 여유자금이 없어 당분간 전세로 살 수 밖에 없기 때문이다.

삼성경제연구소는 정부의 강력한 부동산정책 추진으로 부동산가격이 하향 안정될 것으로 내다봤다. 그러나 금리인상이 빠르게 이뤄지면서 8·31 대책이 원안대로 강력하게 추진될 경우 금융시장 불안과 함께 부동산시장 침체 가능성도 있는 것으로 평가했다. 한국건설경영협의회도 지난해에 이어 올해도 부동산시장이 위축되면서 주택가격은 전국 평균 3∼5% 하락하고 전세가격은 전국 평균 1∼2% 상승할 것으로 예상했다. 특히 서울은 아파트 가격 하락폭이 커서 5∼7% 가량 떨어질 것으로 협의회는 평가했다.

분양시장은 다주택 보유자에 대한 조세부담 증가, 주택담보대출 규제 등으로 투기수요가 차단되면서 크게 위축되겠다. 주택건설 물량은 재건축 규제 지속, 가용택지의 절대적 부족 등 사업여건이 좋지 않은 데다 분양시장 마저 위축되는 등의 악재에도 불구하고 공공사업 물량 확대, 판교 이월물량 등으로 45∼50만호에 달할 전망이다.

■건설경기 침체 올해도 이어져

연구기관들은 올해 건설경기에 대해서는 비관적으로 전망했다. 민간 주택경기 침체를 가장 큰 원인으로 꼽았다. 하지만 판교와 파주신도시, 김포신도시 분양이 이뤄지면서 급격한 위축은 없을 것으로 내다봤다.

한국건설산업연구원은 올해 건설수주를 지난해보다 1.6% 감소한 96조8000억원에 머물 것으로 예측했다.

공공부문은 정부의 사회간접자본시설(SOC) 예산 규모가 감소함에 따라 토목부문의 경우 감소하겠지만 임대주택 건설 등 공영개발 주택사업이 늘면서 전체적으로는 0.1% 감소에 그치겠다.

민간부문은 8·31 부동산대책 여파로 신규 분양시장이 크게 위축되면서 건축부문의 경우 부진세를, 토목부문은 민간투자사업 진행으로 증가세를 보여 전체적으로 2.3% 감소하겠다.

재건축사업은 후분양제 시행과 사업시행인가 이후 시공사 선정이 적용되면서 수주로 포착될 만한 물량이 대부분 포함돼 감소세가 클 것으로 보이며 재개발사업은 앞으로 2년 정도 민간주택시장을 주도할 것으로 건산연은 예상했다.

토목부문은 순수 공공발주가 감소하지만 민간투자사업이 활발히 추진되면서 전체적으로 1.6% 증가할 것으로 보인다. 수익성면에서는 공공사업은 최저가낙찰제 확대, 민간부문은 주택공영 개발로 입찰경쟁 심화, 각종 세금 및 부담금 강화, 주택가격 하락 등으로 크게 저하 되겠다. 건설투자는 선행지표인 건축허가면적과 건설수주 부진으로 0.9% 증가에 그칠 것으로 전망된다.

삼성경제연구소는 건설투자가 민간부문의 위축에도 불구하고 공공부문의 투자확대로 2%선의 증가세를 유지할 것으로 분석했다. 특히 BTL 등 민자사업 추진으로 공공부문 건설사업 규모는 지난해 44조5000억원보다 12.1% 증가한 49조9000억원에 달할 것이다.

또 국내수주는 민자사업 증가 등에 힘입어 지난해에 비해 3.1% 증가한 101조원에 이를 전망이다. 그러나 민자사업 추진 지연과 100억원 이상 사업의 최저가낙찰제 도입으로 업체의 체감경기는 둔화될 것으로 예상된다.

해외수주는 고유가에 따른 중동지역 발주 증가로 지난해에 이어 올해도 고성장세를 이어나갈 것으로 보인다.

현대경제연구원은 8·31 부동산대책과 위안화 절상에 따른 원자재가 상승 우려, 금리인상 가시화 등의 영향으로 건설수주가 지난해보다 3.7% 감소한 95조원을 기록할 것으로 분석했다.


연구원은 국가균형발전, 행정중심복합도시 건설, 뉴타운 개발, 기업도시 등의 영향으로 2010년까지 토목 및 공공부문 건설수주는 꾸준히 증가하겠지만 민간건설은 부동산규제 강화 등으로 감소할 전망이다.

한국건설경영협의회는 8·31 대책 이후 민간부문 위축이 심화되면서 올해 건설수주는 지난해보다 12.8% 감소한 92조1000억원에 머물 것으로 예측했다. 공공수주는 공공기간 발주 증가로 지난해보다 9.5% 증가한 38조2400억원, 민간수주는 13.2% 감소한 53조9000억원에 달할 것으로 전망된다.

/ shin@fnnews.com 신홍범기자

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