정부가 재건축에 대한 잇단 규제책을 발표하자 재건축의 대안으로 재개발이 급부상하고 있다. 재개발 지역 뉴타운의 소평평형 의무 비율을 낮추고 중대형 평형을 늘리기로 하는가 하면, 서울시 역시 강북지역 주요 재개발 지역을 강남수준으로 개발하겠다는 전략을 발표해 재개발에 대한 관심도가 계속 높아지고 있는 것이다.
이에 따라 올해 서울지역에서 ‘내집마련’을 계획중인 실수요자라면 중대형 평형 공급이 크게 늘어날 예정인 강북지역 뉴타운과 뉴타운 주변 분양아파트를 주목할 필요가 있다. 그러나 일반 분양이 아닌 지분투자를 노리는 투자가들이라면 규제완화 혜택이 예상되는 ‘도시재정비 촉진지구’(대부분 뉴타운)와 그렇지 못한 일반 재개발 지역간 희비가 엇갈릴 것으로 보여 각별한 주의가 요구된다.
◇유망 재개발 지역 어디=부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 뉴타운을 포함해 서울 재개발구역 21곳에서는 모두 1만여가구가 넘는 대규모 물량이 공급된다. 이 가운데 4000가구 이상이 일반에 분양될 예정이다.
가장 눈에 띄는 뉴타운지역은 은평구 진관내동 은평뉴타운. 지난 2002년부터 서울시가 공영개발 방식으로 개발을 추진해 3년여 만에 분양이 실시된다. 은평뉴타운에 건설되는 총 1만4835가구 가운데 철거 원주민 등에 공급되는특별공급분을 제외한 4300여가구가 오는 9월께 분양 또는 임대될 예정이다
1차 시범뉴타운으로 가장 먼저 분양해 성공을 거둔 길음뉴타운의 인접지역의 성북구 일대는 ‘삼성 래미안 주거타운’이 대규모 공급된다. 삼성물산 건설부문은 종암동 955가구,정릉동 1012가구, 석관동 580가구를 각각 공급할 예정이다. 공급시기는 미정이다. 한화건설도 영등포구 신길뉴타운에서 아파트 288가구를 공급한다. 32∼45평형으로 구성되며 전 가구가 일반 분양된다.
종로구 숭인동 숭인4구역은 3차 뉴타운 후보지인 창신뉴타운에 속한 구역으로 동부건설은 이곳에서 3월께 6개동 416가구를 공급한다. 일반분양 물량은 24∼42평형 194가구다. 현대건설도 인근 숭인5구역을 288가구 규모로 재개발해 이중 25∼41평형 108가구를 조만간 선보일 계획이다
뉴타운 주변 수혜단지로는 은평구 불광 3구역의 현대홈타운이 눈에 띈다. 24∼42평형 1135가구로 구성돼 있으며 9월 분양 예정이다. 노량진 뉴타운 내 노량진1구역에서 분양하는 쌍용스윗닷홈(295가구)은 한강 조망이 가능한 게 특징이다.
구로구 고척동 고척2구역을 재개발한 대우 푸르지오(662가구)는 11월께로 분양일정을 잡고 있다.
4월에 중구 황학동 재개발구역에서 분양하는 롯데캐슬은 총 1870가구의 대규모 주상복합으로 눈길을 끈다. 일반분양분은 23평형 368가구, 45평형 126가구다. 동대문구 용두동에서도 롯데캐슬 435가구가 6월께 공급된다.
한신공영이 동대문구 답십리동 답십리12구역에 짓는 아파트도 관심이 가는 단지다. 전농ㆍ답십리 뉴타운과 인접한 지역으로 150가구로 지어진다. 이 가운데 23∼32평형 37가구가 10월께 일반 분양분으로 나올 예정이다.
◇재개발 지분투자 전략=도시재정비촉진지구내 토지거래허가를 받아야하는 토지면적이 9평으로 대폭 강화될 움직임을 보이자 뉴타운과 재개발시장이 급랭할 조짐을 보이고 있다. 지난해까지만 해도 투자자가 몰리면서 거래가 꾸준히 이뤄졌던 은평구 수색ㆍ증산뉴타운의 경우, 현재 매수문의가 완전히 끊긴 상태다.
그러나 최근 서울시가 용산 및 뚝섬 서울숲 일대를 강남수준 주거지로 개발하는 것을 주요 골자로한 ‘강북 종합개발전략’(유턴프로젝트)을 발표함에 따라 용산 일대와 성동구 성수동 일대에서는 다시 매매가 살아나는 분위기를 보이고 있어 이 지역에 관심을 기울일 필요가 있다.
특히 용산일대 개발의 중심지가 될 것으로 보이는 한남뉴타운 일대에는 벌써부터 전화문의가 쇄도하고 있으며 일부에서는 추가 가격상승을 예상해 급매물을 거둬들이는 현상도 보이고 있다.
현재 용산구 한남뉴타운 일대 재개발지분가격은 30평형대 아파트 입주가 예상되는 10평 이상 지분이 평당 2300만∼2500만원을 호가하고 있다. 이는 정부의 8·31 대책 발표 직전에 비해 평당 500만원 안팎 하락한 가격이다.
서울 강북개발의 또 다른 축인 성동구 성수동 뚝섬일대 중개업소에서도 전화문의가 느는 등 분위기가 호전되고 있어 가격상승에 대한 기대감을 높이고 있다. 성수동의 단독주택 밀집지역 대지 지분 10평 미만 물건이 평당 2000만∼2500만원에 호가하고 있다.
부동산 114 김규정 팀장은 “재개발은 재건축에 비해 투자 비용이 적은데 비해 주민 합의가 훨씬 어려워 사업기간이 10년이 넘게 장기화하는 경우도 빈번하다”며 “투자는 실수요 목적을 겸한 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하다”고 말했다.
/ newsleader@fnnews.com 이지용기자
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