경기 성남 판교신도시 중소형 아파트 분양가를 놓고 성남시와 분양업체간 줄다리기가 좀처럼 결판이 나지 않고 있다.
분양업체들이 당초 정했던 평당 1200만원대에서 한발 양보, 1180만∼1190만원대로 물러섰으나 22일 성남시가 분양업체에 인하폭을 더 확대해 줄 것을 요구하면서 원점으로 돌아간 것. 오늘쯤 '1100만원 초반이냐' '후반이냐'가 결정될 전망이지만 더 미뤄질 가능성도 배제할 수 없게 됐다.
분양가가 이처럼 낮아진 것은 정부의 강력한 권고 때문. 민간업체들은 발코니 확장 금액을 포함시켜 1300만원대가 아니면 도저히 아파트를 지을 수 없다며 버텼지만 정부와 성남시청이 '1200만원대 이하'라는 가이드라인을 제시하며 압박, 결국 소기의 성과를 거두게 된 것이다. 그러나 업체들의 불만이 커진만큼 '질'을 보장받긴 어렵게 됐다.
■건교부, 주공 1100만원에도 짓는데…
이번 판교신도시에 분양되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가상한제(원가연동제)가 적용됐다. 분양가상한제는 경기도 화성동탄지역에 처음 적용되고 이번이 두번째로 아파트값 거품을 빼기 위해 건설원가를 기준으로 분양가를 결정하는 것이다.
판교신도시 분양가는 크게 토지비용에 건축비용, 가산비용을 합해 산출됐다. 건축비는 매년 정부가 고시하는 표준건축비를 근거로 하기 때문에 고정금액인 셈이다. 따라서 토지비용과 가산비용이 분양가를 결정하게 된다.
판교신도시에 공급되는 전용 25.7평 이하 평균 택지가격은 928만원선. 여기에 평균 용적률 163%를 적용하면 평당 토지비용은 569만원이 나온다. 여기에 동탄신도시 평균 가산비용인 120만원을 더하면 판교 분양가는 대략 1028만원이라는 계산이다.
건교부 관계자는 "동탄과 판교 가산비용은 큰 차이가 나지 않는다"면서 "따라서 이를 근거로 시뮬레이션을 한 결과, 판교분양가는 1100만원선을 넘지 않는 것으로 나왔다"고 말했다.
그는 "평당 1180만∼1190만원선으로 결정돼도 공사수행에는 아무런 지장이 없다"면서 "주공도 평당 1100만원에 아파트를 지을 수 있는데 민간업체라고 못할 이유는 없지 않느냐"고 강조했다.
■민간업체 '수용은 하지만 …'
판교 분양업체들은 이번 결정에 대해 드러내 놓고 표시를 할 수는 없지만 내심 큰 불만이다. 정부가 판교 분양아파트에 대해 마감재나 인테리어를 고급스럽게 유도해 놓고 분양가를 통제한 것은 어불성설이라는 얘기다.
A업체 관계자는 "정부가 가이드라인으로 제시한 평당 분양가로는 도저히 수지타산을 맞출 수 없다"면서 "일부 설계를 변경해서라도 맞춰야 되지 않겠느냐"고 말했다.
업체의 또 다른 관계자는 "가산비용을 일률적으로 120만원을 잡은 것도 이해할 수 없는 부문"이라면서 "판교의 경우 지하 암반이 많아 지하주차장 등의 건설비용이 많이 들어갈 수밖에 없다"고 강조했다.
그는 특히 "정부가 요구한 친환경 및 초고속정보통신 인증을 받을려면 공사비 기준으로 평균 3% 이상의 비용이 추가될 수밖에 없는데 어떻게 정부가 제시한 분양가로 공사를 할 수 있겠느냐"고 반문했다.
■판교 아파트 품질 저하 우려
이 때문에 벌써부터 마감재 또는 인테리어 수준이 떨어지지 않겠느냐는 우려가 나오고 있다. 분양업체에서 제시했던 평당 분양가가 하향 조정되면서 이를 만회하기 위해 마감재나 인테리어 수준을 낮출 수밖에 없다는 얘기가 벌써부터 흘러 나오고 있다.
업체 관계자는 "정부나 성남시에서 제시한 가격으로는 높은 수준의 품질을 맞출 수 없다"고 밝혀 품질이 다소 떨어질 수 있음을 내비쳤다. 마감재 또는 인테리어 납품업체에 손실을 전가할 가능성도 있다.
이와 함께 분양업체들은 금융이자 비용 등을 줄이는 방안을 적극 모색할 계획이다. B사 관계자는 "분양가가 올라가는 주요 요인 중 하나가 은행에서 차입한 금융비용"이라면서 "이 비용을 가능한 한 줄이는 방법을 모색하면 분양가를 인하하는 효과를 거둘 수 있다"고 설명했다.
건설교통부 관계자는 "시공과정에서 감리를 철저히 하겠지만 마감재나 인테리어는 분양업체가 자율적으로 결정하기 때문에 정부에서 간섭할 수 없다"고 말했다.
/ shin@fnnews.com 신홍범기자
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