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개발부담금제 7월부터 도입 재건축이익 최고 50% 환수



‘서울 강남권 재건축 아파트값 이번엔 잡힐까.’

정부와 열린우리당이 강남권 재건축 아파트값을 잡기 위한 대책으로 재건축개발이익부담금제 도입을 골자로 한 부동산 후속대책을 오는 30일 발표키로 함에 따라 수요자들이 재건축 시장에 미칠 영향에 촉각을 곤두세우고 있다. 참여정부는 출범이후 뛰는 재건축 아파트값을 잡기 위해 지금까지 10여차례에 걸친 ‘융단폭격식’의 규제대책을 마련해 시행해 왔으나 집값을 잡는 데는 사실상 실패했다.

이번에 발표될 재건축개발이익 부담금제는 ‘미실현이익에 대한 과세’란 점에서 정부는 위헌소지까지 무릅쓴 상황이다.

부동산 업계 일각에서는 “과거 시행된 재건축 대책은 물론 이번에 도입을 추진중인 재건축개발이익부담금제도 모두 ‘규제 일변도’의 대책으로 용적률 규제완화 등 수급문제 해결이 전제되지 않는 한 일시적 충격이 있을 지는 몰라도 근본적인 집값 안정에는 한계가 있다”고 지적했다.

■재건축개발이익부담금제 도입방안

당정은 이달 말 확정, 발표할 재건축 대책과 관련해 오는 7월부터 개발이익부담금제를 도입하되 부과율은 규모별?지역별로 차등화해 최고 50%까지 부과하는 것으로 윤곽을 잡은 것으로 알려졌다.

또 이미 시행중인 재건축개발이익환수제(늘어나는 용적률의 25%는 임대아파트 의무건설)를 그대로 유지하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 다만 이중과세 논란을 피하기 위해 개발이익부담금에서 하반기중 도입될 기반시설부담금 부과분은 면제해주는 것으로 결론이 났다. 하지만 부과시점을 사업승인시점으로 할 것인지, 아니면 그 전단계인 재건축조합 설립 또는 안전진단 통과시점으로 할 것인지에 대해서는 구체적으로 정해지지 않았다. 개발이익의 산정 기준도 용적률 증가분에 대해서만 이익을 따져 부과할 것인지 아니면 아파트값(토지분 포함) 전체를 놓고 차액에 대해 부과할 것인지에 대해서도 논란이 계속되고 있는 것으로 전해졌다.

적용지역도 전국을 대상으로 하되 투기우려가 없는 지역을 대상에서 제외할 지 아니면 처음부터 투기가 우려되는 지역으로 할 지 등도 아직 정해지지 않은 상황이다.

당정은 이같은 내용의 재건축개발이익 환수법(가칭)을 오는 4월 의원 입법 형태로 제정해 임시국회에서 통과되는대로 시행령, 시행규칙 등 하위규정을 만들어 하반기부터 시행할 예정이다.

당정은 이밖에도 재건축 안전진단 권한을 정부산하기관 등 공공기관에서만 하도록 하고 광역자치단체나 중앙정부가 예비안전진단의 적정성을 검증할 수 있는 장치를 마련하는 한편, 시공사 선정과정에서 조합원의 참여를 확대하고 건설사별 주민홍보 기회를 균등하게 부여하는 등 추진위의 운영 투명성을 높이는 방안을 추진중이다.

■부담금 산정 방식 등 논란 소지 많아

재건축시장에 대한 개발이익환수제의 주요 내용이 발표될 경우 시장은 일단 진정될 것이란게 시장 관계자들의 관측이다. 개발이익환수제는 기존의 소형평형 의무비율, 임대주택 건립 등과 맞물리면서 해당 단지들의 사업성을 크게 저하시킬 가능성이 높기 때문이다.

서울 강남의 한 중개업소 관계자는 “용적률과 층고 규제라는 악재에도 불구하고 막연한 기대감때문에 연초부터 이유없이 오르는 재건축 시장이 다소 진정될 가능성이 크다”고 말했다.

하지만 단기적 현상에 그칠 것이라는 지적도 있다. 내외주건 김신조 사장은 “개발이익환수제 발표가 과열되고 있는 재건축 시장에 일단 찬물을 끼얹을 것으로 보인다”면서 “하지만 재건축의 강화는 또다른 사회적 비용을 만드는 만큼 상대적으로 수요가 많은 서울 강남 등 일부지역에는 오히려 가격 상승이라는 ‘부메랑’으로 돌아올 가능성도 높다”고 내다봤다.

관련 제도 마련과 시행과정에서 위헌 소지 등에 대한 논란도 적지않을 전망이다.

한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 “미실현 이익에도 개발이익을 환수하는 등 논란소지가 많을 것으로 보인다”며 “따라서 제도 시행 이전에 개발이익환수액을 산정하는 시점, 기준, 범위 등에 대해 명확히 해야 향후 법적 마찰이 없을 것”이라고 말했다.

한편 개발이익환수제 시행의 직격탄을 맞게될 당사자인 재건축 조합들은 오히려 별 반응이 없는 모습이다.
후속대책이 오래전부터 예고돼 있었고 규제가 집중된 상황에서 추가 사업 진행 가능성이 없기 때문이다. 강남구 대치동 은마아파트 조합측은 “재건축이익 환수제를 도입하는 게 당장 사업에 영향을 주는 것은 아니다”며 “정부가 세부적인 내용을 내놓으면 그때 가서 대응 방안을 찾아볼 것”이라고 전했다.

한편, 일부에서는 개발이익부담금제 도입은 ‘재건축 규제완화’를 전제로 하는 것이 아니냐는 기대도 흘러나오고 있다.

/ poongnue@fnnews.com 정훈식 김승호 정영철기자

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