10억원이 넘는 고급주택 2채를 갖고 있는 사람이 내년에 한 채를 팔 경우 올해보다 2배 가까운 양도소득세를 내야 할 것으로 분석됐다. 내년부터 2주택 보유자에게 양도세가 중과(올해 양도세 기본세율 9∼36%, 내년부터는 50%)되는 데다 장기보유특별공제도 배제돼 양도세 실효세율(주택매매로 얻은 양도차익 대비 양도세 비율)도 크게 높아지기 때문이다.
2일 재정경제부가 작성한 고가주택 양도세 부담 분석자료에 따르면 10억∼15억원의 고가 주택 2채를 갖고 있는 사람의 양도세 실효세율은 올해 25.7%에서 내년에는 48.9%로 높아질 전망이다.
재경부는 지난 10년간 서울지역 아파트 가격의 연평균 상승률 8%를 근거로 매년 이 비율로 주택가격이 상승한다는 전제 하에 주택 보유자들의 양도세 부담액을 산출했다. 취득세와 등록세 등은 취득가액의 5.8%로 산정했다.
이같은 가정 하에 2주택자가 10억원의 주택 한 채를 내년에 팔 경우 필요경비를 제외한 양도차익은 2억8000만원, 양도세 부담액은 1억3700만원으로 산출됐다. 양도세가 중과되지 않는 올해 팔았을 경우 내는 양도세 7200만원보다 2배 가까이 뛰는 셈이다. 이에 따라 양도세 실효세율도 올해 25.7%에서 내년에는 48.9%로 껑충 뛰게 된다.
똑같은 조건으로 1주택자가 내년에 주택을 팔면 양도차익은 같은 2억8000만원이지만 양도세는 2100만원으로 적다. 양도세 실효세율도 7.5%에 불과하다. 1주택자는 양도세 부담이 올해나 내년이나 변동이 없기 때문에 내년이 되면 결국 1주택자와 2주택자의 실효세율은 무려 6.5배나 차이가 나게 되는 셈이다.
실제로 10억원짜리 서울 대치동 은마아파트 34평형의 경우 올해 양도차익은 7억8900만원에 이른다. 이에 대해 실효세율은 1주택자는 8.4%(양도세 6600만원), 2주택자 23.3%(1억8400만원), 3주택자 59.2%(4억6700만원)가 된다. 2주택 보유자가 만일 이 아파트를 내년에 팔면 양도세도 올해보다 2배 가까이 늘어나는 데다 실효세율은 49.3%(양도세 3억8900만원)로 1주택자(8.4%)보다 5.9배나 높아지게 되는 것이다.
이와 함께 지난 1월부터 실거래가 신고제도가 시행되면서 매도가격을 실제보다 낮춰 신고했다가 적발되면 본래 취득세의 3배까지 과태료가 부과되고 불성실 가산세도 붙어 실거래가 위반에 따른 세부담도 만만치 않을 전망이다.
hjkim@fnnews.com 김홍재기자
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