서울 강남지역의 집값 잡기 ‘처방’을 놓고 정부와 민간 연구기관간에 설전이 오가고 있다.
민간 연구기관들은 정부의 잇단 대책에도 집값 상승세가 멈추지 않는 점을 들어 지금과 같은 규제 일변도의 대책은 ‘백약이 무효’라며 규제 완화를 통한 공급 확대 위주의 정책을 펴야한다고 강변하고 있다.
청와대를 비롯한 정부는 ‘투기만 부추길 뿐’이라며 강남권 주택 수요관리(억제) 정책만이 해법이라고 주장한다.
민간 연구기관들은 규제 일변도 정책은 장기적으로 공급 부족에 따른 수급 불균형으로 가격 상승으로 이어질 것이라고 지적했다. 이에 대해 정부는 재건축을 통한 주택 추가 공급은 5∼10% 수준에 불과하다며 수요를 조절하거나 분산시키는 방안만이 해법이라고 설명했다.
한 마디로 수요 억제냐, 공급 확대냐를 놓고 벌이는 공방이다.
사실 정부의 이런 주장 배경에는 과거의 ‘안 좋은 기억’이 깔려 있기 때문으로 보인다. 주택정책 주관 기관인 건설교통부는 지난 2004년 말 강남 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대로 집값 잡기 해법을 찾으려다 사전에 이같은 사실이 일부 언론에 유포돼 재건축 아파트값이 치솟아 혼쭐났다. 급기야 정부는 이듬해 종합부동산세 과세 확대와 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 등 수요 억제를 기조로 한 8·31 대책을 발표하기에 이르렀다.
하지만 한가지 분명한 것은 민간 연구기관과 시장의 주장대로 정부도 최근의 강남권 아파트 수요가 투기적 가수요만이 아니라 실수요에 기반한다는 것을 어느 정도 인정하고 있다는 점이다.
실제 재정경제부가 올해 실시한 강남권 주택거래 실태조사에서 거래자의 80%가 1가구 1주택자이거나 무주택자인 것으로 나타나고 있다.
그렇다면 강남 수요를 해결하기 위한 근본적인 해답은 공급 확대다.
집권 초기부터 집값은 반드시 잡겠다고 공언해 온 참여정부는 지금까지 굵직굵직한 대책만 10여차례 내놓으면서 강남권 재건축에 대해 내놓을 만한 규제는 거의 다 쏟아냈다. 그래도 아직까지 집값 상승세가 누그러들지 않고 있다. 규제 일변도 정책의 한계를 드러낸 셈이다.
다행하게도 이 과정에서 재건축개발 이익환수제와 소형평형 의무비율 강화, 재건축 초과이익을 환수하기 위한 개발부담금제 도입 등 강남 재건축 과정에서 발생할 수 있는 ‘불로소득’을 거둬들이는 장치도 거의 갖췄다.
이처럼 재건축 규제 완화에 따른 가격 앙등의 소지를 제거한 만큼 정부는 부작용만 키우는 짓누르기식 정책을 고집하지 말아야 한다. 거시적이고 장기적인 안목에서 이제 공급 확대를 통한 시장 안정 쪽으로 무게 중심을 이동해야 한다.
/ poongnue@fnnews.com
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