요즘 처럼 부동산 관련 세제가 급변하는 시기엔 바뀐 제도를 꼼꼼이 살펴만 보아도 절세를 할 수 있다.바뀐 세제를 잘 모르고 부동산을 구입하거나 팔면 순식간에 많은 돈을 손해볼 수 있다. 특히 일반인들이 살아가면서 하는 거래중 가장 액수가 큰 것이 집이라는 점에서 세테크를 위한 철저한 사전 지식이 중요하다.
■바뀐 취득세·등록세 철저히 살펴라
정부와 여당은 3일 당정협의를 열어 아파트 분양 등 개인과 법인 간 주택거래(아파트 분양)에 부과하는 거래세율을 4%(취득세 2%, 등록세 2%)에서 2%(각각 1%)로 낮추기로 결정했다. 또 기존 주택을 개인과 개인 간에 거래할 경우 현재 1.5%인 취득세를 1%로 내리기로 했다.
이에따라 8월말 9초 이사하려는 사람들은 법 시행 시점을 잘 살펴 잔금을 내고 이사를 해야 한다. 소급적용이 안되기 때문이다. 원칙적으로 취득세는 잔금지급일, 등록세는 등기 시점일을 기준으로 한다. 그러나 잔금지급을 미루면 잔금미납에 대한 연체료가 부과되기 때문에 보유세액과 연체료액을 비교해 작은 쪽을 선택하는 것이 좋다.
행정자치부의 유권해석에 따르면 아파트분양대금의 일부를 미납한 상태에서 사용승인을 받고 입주 지정일을 경과하여 잔금을 완납한 경우 사용승인일에 취득한 것으로 본다. 잔금이 완납되었다면 완납시점에, 잔금이 완납되지 않았을 경우 사용승인일에 취득세 납세의무는 성립한다.
그러나 평수에 따라 취.등록세 인하비율이 달라진다는 것도 알아야 한다.
거래세에 따라 붙는 부가세인 농어촌특별세(취득세액의 10%)와 지방교육세(등록세액의 20%) 때문이다. 농특세는 원래 거래세의 10%를 물린다. 그런데 이번처럼 세금을 감면해 주는 경우에는 감면금액의 20%를 추가로 내야 한다. 또 전용면적 25.7평 이하 주택은 농특세를 내지 않는다. 이에따라 농특세와 지방교육세 등을 합해 신규취득과정에서 물어야 할 취·등록세는 전용면적 25.7평이하는 기존 4.4%에서 2.2%로 내렸고, 전용면적 25.7평이상은 4.6%에서 2.7%로 내린다. 경매로 구입한 주택의 경우도 그동안에는 4%의 거래세율을 적용받았으나 법 개정 이후에는 기존 주택과 같이 2%로 떨어진다.
■ 양도소득세, 이것만은 알아두자
가장 많이 바뀐 제도가 거래세의 일종인 양도소득세다. 따라서 갈아타기 위해 기존 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.
주택을 1채만 가지고 있다면 양도소득세가 과세되지 않는 1가구 1주택 자격을 충분히 활용해야 한다. 현재 소유한 1가구(고가주택 제외)가 양도일 현재 3년이상 보유한 경우라면 양도소득세는 과제되지 않는다. 단 서울, 과천, 5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유와 동시에 2년 이상 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 볼 수 있다.
또 장기보유특별공제 혜택도 활용해야 한다. 3∼5년보유시엔 10% 감액, 5∼10년 보유시엔 15% 감액, 10년 이상 보유시엔 30% 감액 혜택까지 받을 수 있다. 그러므로 웬만하면 보유기간을 채워서 매도하는 게 유리하다.
상황이 여의치 못한 경우라도 최소 2년 이상은 보유하는 것이 좋다. 2주택 이상 보유하고 있더라도 결혼으로 인한 1가구 2주택, 일시적인 1가구 2주택 등은 양도소득세가 과세되지 않으니 갖가지 예외조항을 꼼꼼히 살펴 양도소득세를 피하는 것도 요령이다.
■ 부부 공동명의 등기를 활용하라
새로 부동산을 취득할 때 부부공동명의로 소유권 등기를 하면 양도세를 줄일 수 있다. 1억6000만원 이상인 부동산이라면 양도세를 최대 1170만원까지 줄일 수 있다. 양도세 과표가 1억 6000만원짜리 부동산을 혼자 보유하고 있다면 4590만원을 양도세로 내야 한다. 하지만 부부 공동명의로 하면 각각 과표 8000만원짜리 부동산을 보유한 것으로 여겨지고 양도세는 각각 1710만원만 내면 된다. 즉 두사람이 합쳐서 3420만원을 내는 셈이다. 이에 따라 1170만원을 절감할 수 있다. 다만 이미 보유한 부동산을 공동명의로 바꾸는 것은 기대만큼 절세효과가 크지 않을 수 있다. 증여세와 취득,등록세를 추가로 부담해야 하기 때문이다.
■각종 부대비용을 아껴라=이밖에 부동산을 살 때 들어간 부대배용이나 건축물 개·보수 비용 등이 있다면 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 양도세를 산정할 때 비용 공제를 받을 수 있다. 공제 대상은 집을 살 때 낸 부동산 중개수수료와 보일러처럼 집의 기능을 유지, 개선하는데 필요한 시설물의 개·보수 비용이다. 단 벽지나 인테리어는 기능개선과 상관이 없어 공제 대상에 포함되지 않는다.
집을 사면서 의무적으로 매입하는 1종 국민주택채권을 활용해도 양도세를 줄일 수 있다. 1종채권은 5년 만기인 데다 금리가 높지 않기 때문에 일반적으로 소유권 등기를 하는데 사용한 뒤 즉시 되팔고, 액면가보다 싼 금액으로 할인 매각하는게 관행이다. 이때 법무사를 통해 팔지 말고 증권회사나 은행에서 팔면 할인한 금액만큼 비용으로 인정받아 공제된다.
/seokjang@fnnews.com 조석장기자
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