서울시가 후분양제 실시를 전격 발표하면서 고분양가 논란에 기름을 부었다. 후분양제 실시는 경실련 등 몇몇 시민단체가 줄기차게 요구해 온 고분양가 해결책이다. 후분양제가 되면 가격 검증이 쉬워져 분양가 논란이 사그라질 것이라고 보는 것이다. 서울시도 그동안 공개한 분양원가 타당성에 대한 의혹을 후분양제로 돌파할 수 있을 것으로 판단한 듯 하다. 하지만 많은 전문가는 후분양제는 고분양가와 아무 상관이 없다고 주장한다. 심지어 오히려 분양가 상승을 촉발시킬 수 있다는 주장도 나온다. 고분양가를 잡을 방법은 없을까.
■후분양제, “고분양가 해결책 아니다”
고분양가 해결책으로 경실련은 후분양제를 제시해왔다. 후분양제가 실시되면 지어진 아파트를 직접 보고 입주 직전 주변 시세와 비교해 수요자의 판단에 따라 구매 여부를 결정하면 그만이라고 보기 때문이다. 지금처럼 짓기도 전에 건설비용은 물론, 금융비용, 미래가치, 위험 비용 등을 모두 반영해 건설사가 임의로 분양가를 정하는 상황에선 고분양가 논란이 이어질 수밖에 없다는 것이다.
경실련 도시개혁센터 남은경 부장은 “선분양제가 실시되는 상황에서는 분양원가 공개 논란이 나올 수밖에 없다”면서 “후분양제가 전면적으로 실시될 경우 자연스럽게 고분양가 논란을 잠재울 수 있을 것”이라고 전망했다.
반면, 전문가들은 후분양제 실시와 고분양가는 아무 관련이 없다고 본다. 오히려 후분양제가 건설사들의 금융 부담을 증가시켜 분양가 상승을 부추길 가능성도 있다고 지적한다.
건설산업연구원 김현아 박사는 “후분양제는 건설사들의 금융비용을 크게 늘릴 것이기 때문에 고분양가 해결에는 도움이 되지 않는다”고 강조했다.
장성수 주택산업연구원 정책연구실장도 “후분양가 실시와 고분양가와는 아무런 관계가 없다”면서 “후분양가 실시로 주택이 줄어들면 오히려 가격이 더 오르는 악순환의 출발일 수 있다”고 분석했다.
■분양원가 공개도 ‘실효성’ 없다
시민단체와 정치권 등이 고분양가 해결책으로 툭 하면 들고 나오는 ‘분양원가 공개’도 실효성이 없다는 분석이 지배적이다. 설사 공개를 한다고 해도 그것이 얼마나 객관적인지 확인하는 것 자체가 불가능하기 때문이다. 몇 단계씩 도급을 주는 상황에서 분양원가를 계산한다는 건 현실적으로 불가능하다는 주장이다.
건국대 조주현 교수는 “분양 원가는 공개 항목을 아무리 자세히 나눠도 정확한 것을 파악할 수 없는 구조로 돼 있다”면서 “건설사들에 화장(조작)을 하라는 것과 다름없다”고 말했다.
장성수 실장도 “주공 같은 공기업이 가지고 있는 공사비 분석 자료도 투입 계획에 지나지 않는다”면서 “도급을 줘 부문별 비용이 나와도 거기에 거품이 없는지 누구도 검증할 수 없다”고 말했다.
■분양 이익 투명화...과밀화 정책도 방법
분양가를 낮출 수 있는 가장 현실적인 방안으론 분양가 상한제라는 지적이 많다. 제도적으로 상한선을 정하기 때문에 상승 폭을 일정 선 안에 묶을 수 있다. 문제는 이 제도가 부분적으로만 적용되고 있다는 점이다. 현재 택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대 주택단지 조성사업은 공공택지로 규정돼 있지만 서울 은평 뉴타운처럼 도시개발법에 따른 도시개발사업은 공공택지에서 제외돼 있어 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 따라서 균형을 맞추기 위해선 뉴타운 지역에도 분양가 상한제가 적용돼야 한다는 주장이 나오고 있다. 주승용 열린우리당 의원은 이에 대한 법제화 작업에 착수한 상태. 또 분양가 상한제까지는 아니더라도 뉴타운 분양에서 나오는 수익을 투명하게 사용하면 된다는 주장도 있다.
조주현 교수는 “분양가 상한제 도입은 자칫 공급을 위축시킬 우려도 있다”면서 “공공사업에서 이익이 너무 많이 나지 않도록 해야 하며 나오는 이익을 투명하게 관리할 수 있도록 감시 장치가 필요하다”고 말했다.
고분양가를 잡는 방법으로 분양가를 높이지 않아도 수익성이 있도록 개발 여건을 만들어 주자는 주장도 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “고분양가를 잡는 방법은 신도시를 지을 때 녹지 비율을 줄이고 고밀화시키는 방법이 가장 효과적”이라고 제안했다. 땅을 비싸게 샀으면 그에 걸맞게 용적률도 높이고 층고도 높게 지을 수 있도록 허용할 필요가 있다는 것이다. 그래야 공급이 늘어나고 건설사의 수익성이 확보되면서 분양가도 자연스럽게 떨어진다는 주장이다.
/jumpcut@fnnews.com 박일한기자
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