<질문> 2000년 경기도 광명시(1채)와 성남시(2채), 고양시(2채) 등에서 총 5가구의 주택을 매입, 임대사업자로 등록했다. 이에 따라 지난해 종합부동산세 신고 때 이 5채의 주택에 대해서는 종합부동산세 합산과세 적용에서 제외됐다. 만약 본인이 추가로 서울에서 주택 1채를 구입해 임대를 하고 구청에 해당주택을 임대사업용으로 추가 등록할 경우 올해 종합부동산세 납부시 합산 배제받을 수 있는 지.
<답변> 종합부동산세 부과 대상에서 제외되려면 일정 요건을 갖춰야 한다. 임대주택과 미분양주택, 사원용주택, 기숙사 등이다.
이 중 합산배제되는 임대주택은 △건설임대주택의 경우 전용면적 149㎡ 이하인 2가구 이상, 임대기간 5년 이상인 공시가격 6억원 이하의 주택 △매입임대주택은 전용 85㎡ 이하의 국민주택 규모 5가구 이상, 임대기간 10년 이상인 공시가격 3억원 이하의 주택 △기존임대주택은 전용 85㎡ 이하의 국민주택 규모 2가구 이상, 임대기간 5년 이상인 공시가격 3억원 이하의 주택이다.
이에 따라 만일 위의 주택 중에서 임대기간을 채우지 않고 양도할 경우에는 관련세금을 추징 당한다. 다만 기존 임대주택은 전국을 합산해 계산한다. 기존임대주택이라 함은 종합부동산세법 시행일(2005년 1월5일) 이전부터 임대주택법 제6조의 규정에 의해 등록한 임대사업자가 소유한 임대주택으로 과세기준일(매년 6월1일) 현재 사업자등록을 한 뒤 임대하고 있는 주택을 말한다.
위 사례의 경우 기존임대주택사업자(2005년 1월5일 이전 등록자)가 추가로 주택을 사들여 매입임대주택으로 등록하고자 한다면 새로 구입하는 주택이 매입입대주택의 요건에 해당돼야 종합부동산세 합산배제 신청을 할 수 있다.
그러나 같은 지역에서 기존에 임대하고 있는 2가구에 대해 기존임대주택으로서 요건을 포기하고 해당 지역에서 추가로 주택을 한 채 더 구입한 경우에는 매입임대주택의 요건(동일 시·도에 소재)을 적용해 합산배제신청을 할 수 있지만 이 경우에는 기존임대주택 5년 이상 임대가 아닌 매입임대주택 10년 이상 계속해 임대해야 종합부동산세 과세표준 합산배제가 적용된다는 것을 유의해야 한다.
따라서 원칙적으로 기존임대사업과는 별개로 추가로 구입하는 주택이 매입임대주택 요건을 충족해야 합산배제 임대주택에 해당, 종합부동산세를 절약할 수 있다.
/sujujae@seiltax.co.kr 김춘호 회계사
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