모기지보험은 주택담보대출을 받은 사람이 대출금을 상환하지 못할 경우 금융회사가 손실을 보상해주는 상품이다. 이 보험이 판매되면 무주택자들은 집을 살 때 금융기관에서 적용하는 주택담보인정비율(LTV) 한도가 60%에서 80%로 높아지게 된다. 따라서 3억원짜리 주택을 구입할 경우 마련해야 할 목돈은 종전 1억2000만원에서 6000만원으로 대폭 낮아져 서민들의 주택마련기회가 그만큼 늘어날 전망이다.
그러나 은행권에서는 모기지보험금 부담이 작지 않은데다 정부의 각종 규제로 인해 실효성이 작을 것이란 우려도 내놓고 있다.
■미국 모기지 보험 제도
미국의 경우 주택 구입자들이 내는 목돈은 주택가격의 약 10%에 불과하다.
하지만 은행들은 통계적으로 집의 에쿼티(Equity·집 가치에서 융자금액을 뺀 금액)가 집 가치에 비해 20%가 안될 경우 연체나 채무불이행 가능성이 높다고 판단, 보호장치를 요구한다. 이것이 바로 모기지 보험(PMI:Private Mortgage Insurance)이다.
즉, 모기지보험은 주택구입시 대출자가 내는 목돈이 주택가격의 20% 이하인 채무자가 상환불능에 빠질 것으로 대비해 융자원금을 보호하기 위해 만든 보험제도인 셈이다.
모기지보험금은 은행에서 대출받은 원리금상환과는 전혀 무관한 말그대로 순수보장형 보험금이다.
■금리인하 혜택 없고 보험금 부담도 클 듯
미국의 경우 소비자들이 보험금을 지불하지만 우리나라는 아직 부담주체가 은행인지 고객인지 명확히 정해지지 않았다는 것이 은행권의 설명이다.
그러나 보험금 납입 주체가 어느 곳이든지 최종부담은 대출자인 고객에게 돌아갈 수밖에 없다. 은행이 보험금을 낼 경우 당연히 그만큼 금리조정 등을 통해 원리금회수 총액을 늘릴 수밖에 없기 때문이다.
시중은행의 대출상품기획부 관계자는 “아직 상품기획 초기단계이기 때문에 본격적인 검토가 이뤄지지는 않고 있지만 모기지 보험으로 대출금리가 낮아질 이유는 없다고 판단된다”고 말했다.
미국의 경우 대출금액 등에 따라 보험금이 매월 50∼200달러(4만5000∼18만원) 수준으로 부담이 적지 않다.
특히 보험을 벗어날 수 있는 방법은 주택가격의 20% 이상의 원금상환이 이뤄져야 한다. 즉, 집값이 올라 2차 대출을 받아 돈을 더 은행에 납입하거나 그만큼 원리금을 상환해야 한다. 하지만 집값이 상승하지 않는다면 원리금 상환만으로는 보험을 탈피하는데 짧아도 수년이 걸려 소비자들은 1000만원 이상을 보험금으로 추가 지출해야 할 형편이다.
더욱이 정부는 모기지보험적용지역을 비투기지역의 전용면적 25.7평 이하 주택으로 한정할 방침이어서 실제 보험가입을 통해 주택을 구입하는 사례가 많지 않을 것이란 것이 은행권의 분석이다.
시중은행의 한 관계자는 “적지 않은 보험금을 부담하면서 무주택자나 1가구 1주택자가 비투기지역에 소형아파트를 구입할 지는 의문스럽다”며 “정부의 부동산 억제정책에 변화가 없으면 모기지보험이 활성화되기는 힘들 것”이라고 전망했다.
/vicman@fnnews.com 박성호기자
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