정부는 재정비촉진지구내에 용적률 인센티브를 제공한만큼 사업추진속도가 빨라질 것이라고 주장하고 있지만 기반시설부담금제, 임대주택의무비율, 공원 및 녹지용지 기부채납 등 개발부담이 겹겹이 추가 발표되면서 정작 조합원들에게 돌아가는 용적률 혜택은 미미할 것으로 예상되기 때문이다.
이와함께 19일부터 시행된 토지거래허가제로 집을 미처 팔지 못한 원주민들도 막대한 부담금을 물게 됐다는 지적이다.
■재정비 촉진지구 땅주인, 최소 1평 이상 공원·녹지 용지로 내놔야
건설교통부는 19일 재정비촉진지구로 지정된 곳은 대부분 도심 노후 주거지역이기 때문에 녹지·공원 면적이 절대적으로 부족하다며 주거여건 개선을 위해 지구내 사업지구 면적의 5% 또는 가구당 3㎡ 이상 중 큰 면적을 공원·녹지로 확보할 계획이라고 밝혔다.
이에 따라 면적이 30만평인 재정비촉진지구에서 단위 재개발사업의 면적이 1만평이라면 500평을, 같은 면적인데 용적률을 많이 받아 입주주택 물량이 700가구라면 635평을 공원·녹지부지로 내 놔야 한다는 것이다.
이번에 재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 지역의 경우 평당 지분가격이 2000만∼5000만원인 점을 감안하면 가구당 이 금액만큼을 공원용지 설치비용으로 부담해야 하는 셈이다.
■‘이중 삼중’ 개발 부담에 “실익 너무 떨어진다” 원성
문제는 이번 재정비 촉진지구내 공원 녹지면적 확보를 위한 기부채납이 지난 7월 기반시설부담금제 실시와 9월에 발표된 증가 용적률의 50% 임대주택건설 의무화에 이은 조합원의 ‘삼중부담’으로 작용한다는 것이다.
용적률이 200%인 서울시 2종 일반주거지역의 경우 50%의 인센티브를 받았다면 그 50%인 25% 부분 이상을 임대주택으로 지어 공공에 넘겨줘야 한다. 결국 토지 소유자에게 귀속되는 부분은 나머지 25%라는 말이 된다.
그나마 25% 인센티브 용적률조차 공원용지를 위해 개인당 최소 1평 이상 기부해야 해 혜택은 더 줄어든다. 이에 따라 조합원에게 실질적으로 돌아가는 용적률 인센티브는 기껏해야 15∼20%가량 될 것이라는 게 전문가들의 지적이다.
이 정도 용적률 인센티브는 재정비촉진지구가 아닌 일반 뉴타운지구나 재개발 지구에서도 얼마든지 기부채납후 받을 수 있는 수준이라는 게 전문가들의 지적이다. 이번 재정비 촉진지구중 3차 뉴타운을 제외한 1·2차 뉴타운 지역은 단 3곳만 포함된 것도 이런 이유에서다.
이에 대해 건교부는 재정비촉진지구의 메리트는 용적률 혜택 외에도 공영형 학교를 건립 가능하게 되고 일반주거지역을 준주거지역으로 바꿔 초고층이 건립 가능해지는 등 여러가지가 있다며 반박했다.
건교부 주거환경팀 전상억 사무관은 “어차피 재정비촉진지구 형태로의 사업추진이냐, 기존 뉴타운이나 재개발 방식의 사업추진이냐의 결정권은 이익을 저울질하는 해당 지자체와 조합원들이 쥐게 돼 큰 문제가 없다”고 말했다.
■매도시기 놓친 원주민들 “추가부담금 어떡하나”
촉진지구내 토지거래요건 강화가 엉뚱한 방향으로 불똥이 튈 것이라는 우려도 있다.
19일 이후 토지거래허가제의 실시에 따라 향후 재정비 촉진지구내에서는 6평 이상 토지를 구입할 때 이용계획이 ‘거주용’이어야 하며 다른 집을 소유한 사람은 그 집을 팔겠다는 처분계획서를 반드시 제출해야 한다. 촉진지구내 투기를 원천차단하겠다는 의도다. 하지만 이로 인해 향후 지분거래가 더욱 어려워져 자금이 없는 일부 원주민들은 ‘오도 가도 못하는’ 상황에 빠질 가능성이 높다.
특히 이들은 이중삼중의 ‘개발부담’으로 지분에 따라 수천만원에서 2억원 안팎의 추가 부담금까지 부담해야 할 상황이다. 실제 이번에 재정비촉진지구로 지정받은 용산 한남 뉴타운에 남아 있는 원주민(30% 추정)은 1억∼2억원의 추가 부담금이 예상된다. 금천구 시흥뉴타운 조합추진위 관계자도 “지분의 크기나 감정가에 따라 부담금 액수가 결정될 것”이라며 “보통 수천만원 이상은 부담해야 할 것으로 추정된다”고 말했다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “입주를 위해 계속 보유하고 있는 사람도 있지만 최근 시장이 안 좋아 팔지 못한 경우도 많다”면서 “여유자금이 없는 원주민들은 팔 수도 없고 그렇다고 추가부담금을 낼 돈도 없는 곤란한 상황에 처할 수 있다”고 말했다.
/newsleader@fnnews.com 이지용 정영철기자
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