부동산 ‘시장의 복수’…무리한 정책 부작용 속출
참여정부가 시장 원리를 무시한 채 규제일변도 부동산정책을 펴면서 앞서 내놓은 정책이 그 다음에 내놓는 대책의 발목을 잡는 대책간 상충 현상이 심각한 문제로 불거지고 있다.
나아가 시장 경제 원리를 무시한 채 신도시나 택지지구의 개발계획을 추진하면서 개발과정의 혼선은 물론, 공급시기 지연과 기회비용 상승으로 주택 분양가격이 앙등하는 등 부작용도 속출하고 있다.
이로 인해 부동산 시장안정 정책의 효과를 반감시키고 있다는 지적이다.
■무리한 후분양제 공급확대 ‘발목’
정부는 11·15 부동산 안정 대책에서 수도권 8개 신도시 및 택지지구의 아파트 공급시기를 당초 계획보다 6개월∼1년 앞당겨 2008년부터 집중 공급키로 했다.
하지만 정부는 앞서 아파트 선분양에 따른 투기수요를 억제하고 분양가격의 적정성을 검증, 분양가격 인하를 유도한다는 취지에서 오는 2007년부터 공공분양주택에 대해 후분양제를 단계적으로 시행키로 한 바 있다. 또 공공택지지구의 민간분양주택에 대해서는 택지우선 공급 인센티브를 전제로 후분양을 유도키로 했었다.
건설업체들은 그동안 심각한 택지난을 겪어온 만큼 후분양 업체에 택지를 우선공급하면 상당수가 후분양을 전제로 택지를 우선 공급받을 가능성이 높다. 이 경우 내년 이후 사업승인을 받는 수도권 신도시 및 택지지구에서의 민간분양 아파트는 대부분 공정이 40%이상 진척된 후 분양에 나서게 돼 정부가 당초 계획했던 조기공급은 사실상 불가능하다.
대한주택공사와 건설업체 등에 따르면 민간 건설업체가 후분양제를 전제로 택지를 공급받아 공정을 40%진척시킨 뒤 아파트 분양에 나설 경우 지금의 선분양 때보다 최소 10개월 이상이 더 걸린다.
이렇게 되면 정부가 발표한 수도권 신도시 등의 아파트 집중 공급시기도 2008∼2009년에서 2009년 하반기∼2010년으로 늦춰질 수 밖에 없다. 이로 인해 수도권 신도시 및 택지지구의 주택 조기공급을 통해 집값을 안정시키겠다는 11·15대책의 효과는 반감될 수 밖에 없다.
건설업체의 한 관계자는 “택지수급난과 분양성 등을 감안할 때 수도권의 신도시 및 택지지구에서 공급되는 민간 분양용 택지는 후분양을 전제로 하고서라도 공급받을 수 밖에 없다”며 “이렇게 되면 신도시 등에서의 아파트 공급은 적어도 1년 가량 지연될 수 밖에 없다”고 말했다.
부동산 전문가들은 심각한 수급 불균형에 빠져 있는 수도권의 주택 수급 문제 해결을 위해서는 후분양제 시행시기를 일정기간 유보하거나 연기해야 한다고 지적하고 있다.
■집값 급등 불러온 채권입찰제
정부는 지난 7월 민간 아파트의 고가 분양을 억제하고 과다한 개발이익을 국가가 환수한다면서 지난 7월 공공택지지구내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권입찰제를 도입했다. 그리고 9월 경기 성남 판교신도시 중대형 아파트에 이 제도를 처음 적용했다.
판교신도시 중대형 아파트 기본분양가는 평당 1200만원선이었지만 채권상한액을 주변(성남시) 시세의 90%에 맞추면서 실질분양가격은 수도권 최고수준인 평당 1800만원대로 뛰었다. 이같은 분양가격은 결과적으로 경기 성남 분당과 용인 등 주변지역의 집값 급등으로 이어졌고 이들 지역의 집값앙등은 수도권 전체로 확산되면서 그동안 수십차례에 걸친 부동산 대책을 무색케 했다.
■신도시·국민임대단지 계획 시행착오
그동안 정부는 수도권 신도시와 개발제한구역해제지역에 조성하는 국민임대주택단지에 대해 주거의 질적 수준을 높인다는 취지에서 인구밀도를 기존 신도시의 절반 수준으로, 용적률도 3분의 2 수준으로 각각 낮춰 개발계획을 추진해 왔다. 입지여건이나 개발규모 등을 감안할 때 압도적인 수요 우위 시장인데도 시장 원리를 무시한 채 ‘주거 질적 수준제고’에만 메어 이를 강행한 것.
이 정책은 수도권 주택 수급불균형을 심화시키는 데 결정적인 역할을 했고 이제서야 사태의 심각성을 느낀 정부는 11·15대책을 통해 신도시의 용적률을 높여 주택을 4만3000가구 추가공급하고 국민임대단지도 용적률을 종전보다 20∼30% 높이는 쪽으로 결론 지었다.
그러나 주택공급물량 제고 및 용적률 상향을 위해 개발계획 및 실시계획 변경 등에 따른 6개월이상의 개발 기간을 더 들일 수 밖에 없게 됐고 기회비용 증가도 불가피하게 됐다.
애초 이런 상황을 감안해 개발계획을 세웠더라면 아파트 공급시기도 당초 일정대로 진행할 수 있고 분양가격도 상당폭 낮출 수 있었을 것이라는 게 전문가들의 한결같은 지적이다.
/[email protected] 정훈식기자
