[리치&리치] 부동산세금 가이드－증여－매매 어떤 게 유리할까

양도소득세가 한층 강화되는 내년을 앞두고 매매와 증여 사이에 고민하는 1가구 2주택자들이 적지않다.

올해까지 양도소득세는 9∼36% 누진세율로 동일 적용되지만 내년부터 1주택을 매도하면 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못하기 때문에 상당한 고민이 따르는게 사실이다.

내년부터 양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 달리 적용된다. 보유기간이 1년 미만이라면 50%, 1∼2년 미만이라면 40%, 2년 이상이라면 9∼36% 누진세율이 적용된다. 반면 증여세는 보유기간이 아닌 시가에 대해 세율이 적용되기 때문에 상황별로 다를 수 있어 반드시 어느 한 쪽이 낫다고 할 수 없다.

증여할 때 주의할 점은 별도세대로 분리된 자녀에게 증여를 한다고 해도 자녀가 만 30세 미만으로 결혼을 하지 않았거나 소득이 없다면 동일세대로 간주돼 증여 자체가 무의미해질 수 있다는 점이다.

예를 들어 주택을 3억원에 매입해 4억원에 매도할 경우 양도차익은 1억원으로 주택보유기간이 1년이면 양도세가 5000만원, 1∼2년 사이면 4000만원, 2년 이상이면 양도세율 9∼36%가 적용돼 양도세는 2430만원이다. 아울러, 올해부터 1가구 2주택자는 양도소득세가 실거래가로 과세된다.

반면 증여를 할 경우 기간에 관계없이 시가에 대해 세율이 적용된다. 이때 시가는 증여일 전후 3개월 이내 증여받은 주택의 매매·공매·경매 등의 가격이나 증여받은 주택과 유사한 주택의 매매·공매·경매가를 말하는데 아파트의 경우 동일평형대의 유사한 매매가격이 있기 때문에 시가는 거래가라고 봐야 한다. 그러므로 4억원에다 인적 공제(직계존비속일 경우 1500∼3000만원)를 고려하지 않고 증여세율을 적용한다면 증여세는 7000만원이 된다. 이럴 경우에는 증여보다는 양도를 하는 것이 훨씬 이득이다.

만일 2억원에 주택을 매입해 4억원에 매도한다면 양도차익은 2억원이다. 보유기간 1년 미만이라면 양도세가 1억, 1∼2년 사이라면 8000만원, 2년 이상이라면 6030만원이 된다. 반면 증여세는 양도차익이 바뀐 것과는 무관하게 시가 4억원에 대해 과세되므로 증여세는 마찬가지로 7000만원이 된다.

이 경우 보유기간이 2년 미만일 때에는 매도하는 것보다 증여하는 것이 낫고 보유기간이 2년 이상이라면 증여보다는 양도를 하는 것이 낫다. 물론 보유기간이 2년 이상이라 하더라도 채무나 전세보증금을 수증자에게 떠안기는 부담부증여를 한다면 양도하는 것보다 나을 수 있다.

만일 2억원을 포함해 4억원인 주택을 자녀에게 넘길 경우 증여액은 4억원에서 채무 2억원을 차감한 2억원이 증여액이므로 증여세는 3000만원이 된다. 증여자가 내는 양도세의 경우 양도차익은 1억원이 되고 보유기간이 2년 이상이므로 2430만원의 양도세가 발생하게 된다. 결과적으로 부담부증여로 인한 양도세와 증여세의 합은 5430만원으로 양도보다 부담부증여를 하는 것이 이득이다.

하지만 부담부 증여를 할 경우 주의할 점은 양도세 부분에 있어 1가구 2주택일 경우 내년부터 매도할 때 50% 중과세율이 적용되므로 이를 비교해본 뒤 판단해야 하며 채무액 부분에 있어 자녀가 이를 상환할 능력이 있어야 한다는 점이다.

만일 부모가 이를 대납을 해준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있어서다. 더불어 채무로 인해 불필요하게 발생되는 대출이자비용까지 고려해 의사결정하는 것이 바람직하다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 "양도나 증여를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간, 시가의 크기, 채무액, 필요경비 등에 따라 달라지기 때문에 종합적으로 고려해서 판단하는 것이 합리적"이라며 "부모가 자녀에게 매매하는 것은 원칙적으로 증여로 보지만 예외적으로 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우라면 양도로 인정돼 부모가 자녀에게 매매하는 경우도 고려해 볼 만하다"고 조언했다.

/[email protected] 오승범기자