[1·31부동산대책] 다양한 수요층 충족이 성공관건

정부가 공공펀드를 통한 대규모 장기임대주택 공급 계획을 발표하자 시장에서는 긍정적인 반응을 보이면서도 추가 보완대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

지난달 31일 대부분의 전문가는 정부의 공공임대주택 확대 계획에 대해 서민 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 평가하고 있다. 저렴한 임대주택이 풍부하게 공급돼 서민들의 내집마련 스트레스가 크게 감소할 것으로 보기 때문이다.

■수요자 입맛 맞는 임대주택 공급이 중요

전문가들은 특히 정부가 이번 대책을 통해 시장 기능으로만 해결하기 어려운 저소득층 서민의 주거 복지 안정에 집중하겠다는 뜻을 보인 데 대해 환영의 목소리를 내고 있다.

이재국 서일대 교수는 “서민 주거 안정을 위해 공공주택 공급을 늘리고 중대형은 시장에 맡긴다는 큰 그림은 일단 긍정적”이라고 평가했다.

박재룡 삼성경제연구소 연구원은 “공공주택 확대가 단기적으로는 몰라도 장기적으로 서민주거 안정에 효과가 있을 것”이라면서 “시장에 서민주거용 주택 가격 안정에 대한 신호를 보냈다고 해석할 수 있다”고 말했다.

전문가들은 하지만 오는 2017년까지 260만호 공급이라는 양적 확대에만 주목하지 말고 욕구가 다양해진 수요층을 겨냥, 질도 고려해야 성공할 수 있다고 지적한다.

부동산114 김희선 전무는 “임대주택에 대한 부정적인 인식을 어떻게 바꿀 것인지가 관건”이라면서 “부정적인 인식이 바뀌지 않고서는 대규모 장기임대주택 사업이 성공하긴 힘들다”고 말했다.

특히 향후 장기임대주택 비중을 20%까지 확대하기 위해서는 임대주택에 대한 이미지를 바꾸는 작업이 시급하다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 그래야 임대주택의 수요계층이 현재 빈민이나 저소득층에서 더 폭 넓게 확대될 수 있다고 보기 때문이다.

■고령화 수요 염두에 둔 임대주택 공급 필요

이를 위해선 고령화가 본격적으로 시작되는 2015년 이후를 대비한 공급 안이 마련돼야 한다고 전문가들은 강조한다. 장기 임대주택을 건립해 본격적으로 분양이 시작되는 시기는 10년이 지난 후다. 하지만 그 뒤에는 고령화가 급진전하면서 주택 수요 패턴이 크게 변화할 가능성이 크다. 이를 면밀히 관찰해 주택 공급 계획을 세울 필요가 있다는 것.

김현아 건설산업연구소 박사는 “임대주택이 건립돼 본격적으로 분양하는 시기는 앞으로 15년 후”라면서 “그때 인구변화를 예측한 주택을 공급해야 한다”고 지적했다.

이재국 교수는 “베이비부머 세대인 현재 40대 중후반이 노후자금과 자녀 결혼 자금을 내기 위해 기존의 집을 팔고 임대주택으로 들어가 살 가능성도 높다”면서 “이들이 살 수 있는 30평형대 임대아파트 공급을 늘리는 것이 필요하다”고 제언했다.

■민간공급 위축 대책도 세워야

당장의 민간공급 위축도 우려된다. 임대주택 공급을 위해 주요 지역 땅을 주택공사와 토지공사가 싹쓸이 할 경우 민간기업이 사업할 땅이 그만큼 줄어들기 때문이다.

김현아 박사는 “1·11대책으로 민간이 위축되는데 수도권 알짜 부지까지 싹쓸이하면 민간공급이 더 위축될 것”이라고 우려했다.

한 대형건설사 관계자는 “공공부문이 땅을 다 가져가고 재건축·재개발까지 지자체가 맡겠다는 것은 거의 사유재산 침해에 가깝다”면서 “앞으로 땅 확보가 어려워져 사업하기는 더욱 어려워질 것”이라고 걱정했다.

■“결국 정부 재정 쏟아야 할 것” 우려도

자금 마련 및 조달이 쉽지 않고 결국 정부의 재정을 쏟아 넣어야 할 것이란 우려도 나온다.

이용만 한성대 교수는 “펀드를 통해 자금을 조달할 때 투자자들에게 일정수준의 수익을 보장해 줘야 한다”면서 “임대주택에서 수익을 내기 위해서는 임대료를 높여야 하는 문제를 해결하긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

그는 “결국 정부가 재정부담을 떠안아야 할 가능성이 크다”면서 “보다 효율적인 재정 마련 및 집행 계획을 세워야 한다”고 강조했다.

박재룡 연구원은 “기존 임대주택도 지원을 잘 못하면서 중대형 임대까지 재정지원을 확대하는 것은 문제”라고 지적했다.

/[email protected] 김관웅 박일한기자