분양가 상한제 효과，DTI확대 부담 던다

오는 7월 중도금 총부채상환비율(DTI), 9월 분양가상한제가 적용되면 어떻게 될까.

분양가 상한제가 시행되면 DTI 확대에도 수요자들이 주택자금 부담은 훨씬 줄어드는 것으로 나타났다. 이는 분양가 상한제에 따른 가격 하락 폭이 대출금 감소를 앞서기 때문이다. 따라서 수요자들은 분양가 상한제가 적용되는 9월 이후 분양받는 것이 유리하다.

연봉 3000만원을 받는 수요자가 수도권 아파트에 청약할 경우 5000만원 정도의 여유가 생기게 된다. 특히 기존 분양가 6억원 초반대의 아파트는 분양가 상한제로 가격이 5억원대로 낮아지면 대출규제가 오히려 완화되는 효과가 발생한다. 현재 6억원 초반의 아파트가 5억원대로 값이 내려가면 현행 DTI 40%가 아닌 60%가 적용되기 때문.

■30평형대, 5000만원안팎 부담 덜어

25일 건설교통부와 국민은행을 통해 분양가상한제와 집단대출 DTI를 동시에 적용, 시물레이션을 한 결과 30평형대에 청약했을 경우 종전보다 자기자금이 3800만∼5000만원정도 덜 들게 되는 것으로 나타났다. 분양가가 15∼25% 떨어질 것이라는 정부 계산과 오는 7월부터 은행권의 집단 대출시 DTI 60%가 적용된다는 것을 전제로 한 것이다.

연봉 3000만원을 받는 청약자가 서울 영등포구 A단지 32평형을 분양 받으면 당초에는 2억4960만원의 자기 돈이 필요했던 것이 9월 이후에는 2억1120만원으로 부담이 준다.

당초 4억1600만원이던 분양가는 3억5200만원(15% 하락)으로 크게 떨어지지만 이에 따라 가능한 대출금액은 1억6640만원(담보인정비율 LTV 40%)에서 1억4080만원(DTI 60%)으로 소폭 줄어 든다. 결과적으로 필요한 자기자금은 당초 2억4960만원에서 2억1120만원으로 3840만원 줄어든다.

경기 안양시 B단지 32평형은 자금부담이 이보다 더 많은 4800만원 정도 낮아진다. 가능 대출 금액이 1억7920만원에서 1억4720만원으로 줄어들지만 분양가상한제로 가격이 8000만원(18%) 떨어지기 때문이다.

■기존 6억원초반대 주택,3억원만 있으면 돼

현재 6억원 초반하는 주택은 분양가 상한제와 중도금 DTI적용 덕에 3억원이면 구입이 가능하게 된다. 자기 돈은 절반만 있으면 돼 이런 집은 구입하기가 훨씬 수월진다. 가장 큰 이유는 분양가상한제로 가격이 5억원대로 떨어지면 DTI 비율이 20%포인트 늘어나는 데 있다.

현재는 투기지역과 수도권 투기과열지구내 6억원 초과 아파트 집단대출에 대해 40%를 적용한다. 하지만 분양가 상한제로 5억원대로 분야가가 낮아지면 ‘6억원 이하’에 적용되는 60%가 적용된다.

서울 서초구 D단지 재건축 33평형. 이 아파트는 분양가상한제가 적용되면 기존 6억1050만원에서 4억5890만원으로 분양가가 25% 떨어진다. 이와 반대로 대출 가능액은 1억1600만원(DTI 40%)에서 1억7400만원(DTI 60%)으로 5800만원이 늘어난다.

청약자가 직접 마련해야 할 돈은 당초 4억9450만원에서 2억8470만원으로 2억980만원이 줄어드는 셈이다.

/[e-mail] 정영철기자