‘주택시장 하락세인가 혼조세인가.’
지난해 4·4분기와 올 1월 아파트 평균 실거래가가 크게 낮아진 것을 놓고 다양한 해석이 나오고 있다. 시장에서는 아파트 거래량이 3개월째 감소하고 평균 실거래가가 낮아졌다는 점을 들어 ‘하락세 진입론’에 무게를 싣고 있다. 특히 호가가 낮아진 게 아니라 실거래가가 낮아졌다는 점은 시사하는 바가 크다.
하지만 건설교통부는 “아직 하락이라고 단정하기에 이르다”며 조심스러운 해석을 내놓고 있다. 실거래가는 표본이 한정돼 있어 전체 시장 흐름을 대변하기에 미흡하고 일부 단지는 여전히 실거래가가 오르고 있다는 것이 그 이유다. 한마디로 현재 시장은 어디로 튈지 모르는 ‘혼조세’라는 판단이다.
■아파트 거래 4개월째 감소… 하락 징조
26일 건설교통부가 공개한 지난해 4·4분기 및 1월 실거래가 자료를 보면 아파트 거래 건수가 크게 감소하고 있다. 전국에서 거래된 아파트는 지난해 10월 8만1432건으로 최고점에 이른 뒤 11월 7만6358건, 12월 4만8958건으로 감소했다. 26일 현재 1월에 거래했다고 신고한 아파트 건수는 1만9635건으로 총계는 약 4만건 정도로 추산된다.
건교부 부동산분석팀 권대철 팀장은 “아파트 실거래 신고 기한은 30일이어서 1월 실제 거래된 아파트 중 절반 정도가 신고한 것으로 파악된다”면서 “전체 거래 건수는 현재 신고 건수의 2배 정도가 될 것”이라고 말했다.
건교부는 거래 건수 감소의 이유를 ‘집값 안정에 대한 기대심리가 확산되고 있기 때문’으로 분석하고 있다. 이같은 하락 기대심리는 실거래가에도 적잖은 영향을 주고 있다. 1월 거래된 전국 아파트의 평당가격은 556만원으로 지난해의 피크였던 10월의 739만원보다 183만원이나 떨어졌다. 백분율로 치면 24.7%가 하락한 셈이다.
서울은 지난 10월 1297만원보다 159만원 내린 1138만원으로 12.2% 하락했다. 수도권은 같은 기간 970만원에서 818만원으로 낮아져(15.7%) 서울보다 하락 폭이 컸다.
■소형 급매물 위주 거래…혼조세
이처럼 하락 국면으로 볼만한 단서들이 보이지만 건교부는 지난해 하반기 경기 파주, 서울 은평에서 촉발된 집값 상승을 예로 들며 시장이 여전히 불안하다는 시각이다. 박상우 토지기획관은 “실제 거래된 아파트의 평당 가격이 하락했다고 해서 아파트 값이 떨어졌다고 볼 수는 없다”면서 “현재 상황은 혼조세”라고 말했다.
저가 중소형 중심으로 거래가 이뤄져 전체 주택가격이 내려갔다고 판단하기 이르다는 것이다. 권 팀장은 “가격이 일부 내려간 것도 있겠지만 중저가 급매물 위주로 매매가 성사돼 전체시장을 판단하기에는 미흡하다”면서 “전체 시장은 국민은행 시세동향을 통해 볼 수 있고 실거래가 자료는 보완자료”라고 말했다.
서울지역 일부 아파트는 올해까지 상승세가 이어지고 있다는 점도 이러한 주장의 근거다. 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 1월 11억3000만원으로 신고돼 지난해 11월보다 1억1000만원 올랐으며 송파구 가락동 쌍용아파트 39평형도 3개월 전보다 1억1000만원 오른 7억5300만원에 거래됐다. 지난해 10월 4억4000만원에 매매된 양천구 신정동 목동우성2차 31평형도 5000만원 이상 올랐다.
■건교부 ‘주택법’ 겨냥 소극적 해석
자체 발표 자료를 놓고 건교부가 소극적인 해석을 내놓는 것은 이례적이라는 평가다. 특히 부동산에 한해서는 시장보다 한발짝 앞서 ‘하락 가능성’을 점쳤던 종전의 태도와는 사뭇 다른 것이어서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.
참여정부 들어 12번이나 되는 부동산 정책이 발표되면서 정부는 한결같이 ‘집값 하락’을 예상했고 일시적 효과가 나올 때마다 ‘하락 본격화’로 과대 해석해왔다.
지난해 1월에는 8·31 대책의 효과는커녕 시장이 불안한 조짐을 보이는 와중에 정책 입안 공무원에 포상을 줘 빈축을 산 적도 있다.
하지만 지금 정부의 신중한 행보는 실수를 되풀이하지 않기 위해서라기보다 ‘주택법 개정안’을 염두해 둔 계산된 것으로 보인다. 건교부 관계자는 “부동산 시장은 심리적 요인에 의해 크게 좌우된다”면서 “일시적 공급 부족으로 가격이 뛸 수도 있고 주택법 개정안이 통과되지 못해도 금방 급변할 수 있다”고 밝혔다.
이는 이용섭 건교부 장관이 “주택법 개정안이 원안대로 통과되지 않으면 부동산 시장이 반등할 수 있다”고 수 차례 강조한 것과도 맥을 같이하는 것이다.
/steel@fnnews.com 정영철기자
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