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세금 부담에 임대료 상승 우려

홍준성 기자

파이낸셜뉴스

정부가 상가·빌딩에 대해서도 주택처럼 토지·건물 통합 과세를 추진하고 있어 상가·빌딩의 투자매력이 크게 떨어질 전망이다. 통합 과세가 이뤄지면 과세의 기준이 되는 과세표준이 높아져 그만큼 종부세·재산세 등 보유세 부담이 늘어나기 때문이다.

지금까지 상가는 주택에 비해 보유세 부담에서 상대적으로 자유롭다는 메리트가 있었지만 이젠 ‘옛말’이 될 공산이 높은 것이다. 정부는 이르면 내년부터 상가·빌딩·오피스텔의 토지·건물에 대한 가격을 통합 고시해 주택처럼 과세할 방침이다.

이에 따라 전문가들 사이에는 세금 부담이 결국 임대료 상승으로 이어지는 게 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다. 아직 세율 조정 등에 관한 정부의 세부방침에 나오지 않았지만 상가나 빌딩 투자에 더 신중해야 한다는 조언이다.

■상가·빌딩·오피스텔, 수익률 하락 불가피

상가·빌딩·오피스텔은 주택에 비해 보유세가 적어 대표적인 수익형 부동산 상품으로 꼽혀왔다. 올해 기준으로 가격이 20억원으로 똑같을 경우 주택은 총 202만원의 보유세를 내지만 상가는 39만원만 내면 된다.

이유는 상가 등은 토지와 건물에 대해 별도로 세금이 메겨진다는 데 있다. 또 주택의 재산세는 최고 0.5%까지 누진세율이 적용되지만 상가는 0.25%로 단일세율이 적용된다. 종부세도 주택이 공시가격 6억원부터 내는 반면 상가 등은 공시지가가 40억 이상인 경우만 납부한다. 여기다 상가는 건물에 대해서는 종부세가 부과되지 않는다.

하지만 통합과세가 이뤄지면 상가도 토지와 건물을 합쳐 재산세, 종부세 등 보유세를 내게 될 전망이다. 특히 지금 종부세 기준인 40억원을 약간 밑도는 상가는 새로 종부세 대상에 포함될 가능성이 크다. 세무업계 관계자들은 “정부가 세금이 급격히 증가하는 것을 막기 위해 세율 등을 조정할 예정라고 하지만 종부세 기준을 더 높이지는 않을 것”이라며 “이에 따라 공기가격 30억원대 중 상당수는 새로 종부세 대상에 편입될 수 있다”고 내다봤다. 공시지가 40억원인 상가는 시가로는 100억원 정도일 것으로 전문가들은 보고 있다.

■“수익 못내는데 세금만 늘면 어쩌나”

이번 조치로 수익률이 낮은 상가 투자자들이 큰 고민에 빠졌다. 수익률이 2% 이하인 상가들은 자칫 수익을 내지 못하거나 손실을 볼 가능성마저 있다. 그렇다고 상가 매수세가 활발하지도 않아 발을 빼기도 쉽지 않은 상황이다.

서울 황학동 청계천 변에 주상복합 상가 입주를 앞둔 K씨(49)는 매수 희망자를 찾지 못해 애를 태우고 있다. 지난해 청계천 복원 호재로 불티나게 팔렸던 상가지만 지금은 불경기에 세금마저 늘게 생겨 ‘애물단지’가 돼버렸다. 그는 “수익을 내기 만만치 않다는 생각이 들어 팔 결심을 했다”면서 “분양가인 6억1000만원에 내놨지만 찾는 사람이 없다”고 말했다. 이어 그는 “요즘 경기는 갈수록 어려워지는 데 세금까지 늘면 도대체 어디에 투자를 해야되느냐”고 푸념했다.

세금 회피 투자처로 인식됐던 오피스텔도 세금 부담이 늘기는 마찬가지다. 금액이 크지 않아 종부세 대상이 되지 않더라도 통합과세에 따른 재산세 증가는 불가피할 것으로 보인다.

유엔알 박상언 사장은 “지금까지 오피스텔의 가장 큰 장점은 세금을 피하면서 임대료를 받는다는 것이었다”며 “앞으로 재산세가 늘어나면 오피스텔 매매시장은 얼어 붙을 것”이라고 설명했다.

■임대료 상승으로 이어지나

보유세 증가는 임대료 상승으로 이어질 것이라는 분석이다. 주택에 종부세가 부가되면서 전세금이 상승하고 월세전환이 증가한 것처럼 상가주인들이 결국 임대료를 올려 손실을 메울 것이라는 것이다.

박대원 상가정보연구소 연구원은 “고정 수입을 얻으려는 주인들은 부담을 임차인에게 전가시킬 가능성이 높다”면서 “세금 증가가 임대료 상승으로 이어지는 악순환이 상가시장에서도 재현될 소지가 있다”고 염려했다.

최근 주택시장이 주춤한 사이 상가시장에서는 고가분양 사례가 눈에 띄게 늘고 있어 임대료 상승 압력은 더 커지고 있다. 경기 화성 동탄신도시 단지내 상가 낙찰가가 예정가의 두 배를 넘는 평당 8600만원을 기록했고 서울 강남 등 역세권도 매매가가 평당 3000만∼4000만원에 육박한다.

일부에서는 적정 수익을 내지 못하는 상가는 세금 증가가 본격화되기 전에 매물로 쏟아질 가능성도 점쳐지고 있다. 주택시장에서도 올해 양도세 중과를 앞두고 지난해 말 손바뀜이 활발했었다.

/[email protected] 정영철기자