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[임대주택 달라진다] 기고 한문도 임대주택연구소장

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

정부는 지난 1월31일 총 340만가구의 임대주택을 공급하기로 하는 서민 주거안정대책을 발표한 바 있다. 선진국처럼 임대주택 비율을 해마다 대폭 확대해 2017년엔 20%까지 끌어올리겠다는 방향도 잡았다. 그러나 실현 가능성을 생각하면 고개가 갸웃거려진다.

무엇보다 재원 마련 대책이 불분명하다. 임대주택 문제는 정부 재정만 갖고 풀 일이 아니다. 정부의 계획대로 10년장기임대주택정책에 의거, 주택을 공급하더라도 10년 뒤에 분양전환이 이루어지면 임대주택 재고량은 다시 감소할 수밖에 없다. 일시적인 임대주택 공급에 그칠 수밖에 없다는 소리다.

선진국들은 민간기업이 쉽게 공급할 수 있도록 회계처리 지원, 바우처제도, 장기저리융자금의 거치기간 장기화 등 여러 가지 지원책을 제공해 민간 임대주택 공급을 늘려가는 정책을 시행하고 있다. 선진국 사례를 응용할 필요가 있다.

국민주택기금의 활용 또한 비효율적이다.

지난 1994년 시행된 임대사업자 등록제도는 임대사업자에 대한 지원을 강화하기 위한 제도다. 특히 국민주택기금의 지원을 통해 민간업체가 공급을 늘릴 수 있는 가장 큰 기반을 마련해주기도 했다. 그러나 국민주택기금은 지난 2002년 12월까지 8년여 동안 국민은행 한곳에서 독점으로 취급하면서 무분별한 부실업체 지원으로 부도현장이 속출하기도 했다.

외환위기 이후 건설업체들은 미분양 사업장을 임대주택사업으로 사업변경을 해 임대주택기금을 활용하기도 했다. 정부의 임대사업자 육성 의도와 달리 건설업체의 자금난 해소 방책으로 활용된 것이다.

이와 함께 정부는 2가구만 있어도 임대사업자로 등록할 수 있도록 완화하는 한편 임대사업자의 전용 18평 이하 주택에 대해선 취득·등록세를 전액 면제해주고 재산세를 50% 감면하는 등 강력한 임대사업 지원책을 펼쳤다. 그 결과 많은 건설임대사업자와 매입임대사업자가 양산됐으나 현재 임대주택의 재고량은 7% 수준에 머무르고 있다.

이는 무엇보다 건설사가 정상적인 임대주택사업을 기피하기 때문이다. 가장 큰 원인은 낮은 수익성이다. 임대아파트 사업은 초기 자본이 많이 들어가는 사업 특성상 수익성이 일반 아파트보다 현저히 낮다. 당연히 민간기업 입장에서는 일반 아파트를 분양하면 수익이 많이 나는데 수익성이 취약한 임대주택을 공급할 이유가 없는 것이다.

따라서 정부는 이들 민간임대사업자를 육성, 임대주택의 공급에 참여시킴으로써 공급의 활성화를 이뤄야 한다. 이를 위해 정부는 전체적으로 임대주택정책의 골격을 다시 잡고 민간기업의 사업환경을 조성해 주어야 한다.

이를 위해선 수익성을 높일 수 있도록 택지공급 시 현행 택지조성원가의 50∼70% 선에서 저렴하게 공급해야 한다. 임대아파트가 회계상 부채로 처리되는 불합리한 점도 수정하고 국민주택기금의 장기저리융자 시 거치기간을 대폭 늘려주는 등의 유인책도 필요하다.

이와 함께 분양을 위한 공공택지 공급시 일정 비율의 택지는 임대주택 공급업체에 한해 공급하는 등의 임대사업 참여 방안도 검토해 보아야 한다. 이러한 종합적인 활성화 방안들이 정착된다면 국내 임대주택 공급문제는 자연히 해결될 것으로 보인다. 더불어 국내 주택시장의 안정화에도 기여할 것이다.