무주택자에게 아파트 당첨 우선권을 주는 내용의 청약제도 개편안이 발표되면서 추첨제에 익숙해 있는 수요자들의 청약전략이 크게 바뀌게 됐다.
정부는 오는 9월에 청약가점제를 도입, △부양가족 수 △무주택기간 △청약통장 가입기간 등 3개 항목별 가중치를 둬 당첨 우선권을 주겠다는 구상이다. 이럴 경우 부양가족 수가 많고 청약통장 가입기간이 긴 무주택자들은 절대적으로 유리한 반면 20대 및 신혼부부, 성년자녀를 가진 50, 60대, 유주택자 등은 당첨권에서 멀어지게 된다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “청약제도가 근본적으로 바뀌는 만큼 새로운 환경에 맞는 청약전략을 서둘러 마련, 내집마련에 나서야 한다”고 조언했다.
■20대·신혼부부
청약통장이 있더라도 내집마련이 여의치 않다.
여기에 가점제에서 탈락한 청약자도 자동으로 추첨대상에 포함돼 당첨확률은 그만큼 더 줄어들게 된다. 따라서 청약예금(25.7평 이하)과 청약부금 가입자라면 9월 이전에 서둘러 민영아파트에 청약을 하는 게 현명하다.
만약 청약통장에 가입하지 않았다면 청약저축에 가입하는 것이 좋다. 무주택 단독세대주만 가입할 수 있어 가급적 빨리 세대 분리를 해 통장을 만들어 놓아야 한다.
월납입액 상한액이 10만원이라 높은 순위까지 오래 기다려야 하는 단점이 있지만 앞으로 공공부문 청약저축 물량이 많이 나오는 데다 예금으로 전환할 수 있는 장점이 있다. 청약예금은 청약저축으로 전환할 수 없다.
부부의 경우는 전략적으로 세대주는 청약저축, 비세대주는 청약예금에 가입하는 것도 생각해 볼 수 있다. 특히 신혼부부는 이 전략을 적극 구사할 필요가 있다.
만약 청약예금을 들게 된다면 가급적 큰 금액으로 가입하는 게 유리하다. 예금은 큰 금액으로 들었다가 줄일 경우 당장 청약할 수 있지만 적은 금액에 들었다가 큰 금액으로 늘리게 되면 1년을 기다렸다가 청약해야 하기 때문이다. 청약부금은 앞으로 민간건설사들이 중대형 물량에 주력할 것으로 보여 가입에 신중을 기할 필요가 있다.
■30대
청약통장을 갖고 있는 30대 중·후반의 경우 결혼해 자녀가 있으면 부양가족 수와 가입기간 가점에서 평균 이상의 가점을 획득할 수 있다. 특히 20대에 결혼을 해서 무주택기간 가점까지 높다면 9월 이후 분양가 인하 혜택이 있는 민영물량을 노려볼 만하다.
그러나 유주택자나 독신자, 싱글족, 단독세대주들은 부양가족이 없기 때문에 당첨확률이 낮다. 이들은 청약가점제가 시행되는 9월 이전에 통장을 사용하는 게 좋다.
당장 통장을 사용할 수 없다면 중대형 평형 청약예금으로 예치금을 전환하는 ‘청약통장 리모델링’도 생각해 볼 일이다. 전용면적 25.7평 초과는 추첨제 공급대상 아파트가 50%인 데다 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 가점은 차선이기 때문이다. 추첨제 공급물량은 청약할 때 1주택을 보유한 유주택자도 1순위 청약자격을 인정해 준다는 점도 염두에 둬야 한다.
또 조부모나 부모 등 직계 존속을 3년 이상 모시고 있는 경우 주민등록을 옮기면 부양가족 수 가점을 높일 수 있다.
■40대 무주택자
이번 청약개편의 최대수혜 계층이다. 가점에서 유리한 조건만 된다면 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간에서 상당한 인센티브를 노릴 수 있다.
예를 들어 태어나서 한 번도 주택을 소유하지 않은 45세 무주택세대주의 경우, 부모님을 모시고 두 자녀와 함께 거주하고 청약통장에 가입한 지 8년이 지났다면 총점은 67점이나 된다. 만점(84점) 대비 가점비중이 79.7%나 되는 것이다. 이런 사람들은 조기에 청약통장을 사용하는 것보다 9월 가점제 도입 이후의 물량을 노리는 게 좋다.
특히 이들 중 여유자금이 부족하거나 좀 더 높은 당첨확률을 노리려면 가점제 배정물량이 많은 전용 25.7평 이하로 통장을 리모델링하는 방안도 있다. 25.7평 이하는 가점제 물량이 75%라 25.7평 초과(가점제 물량 50%)보다 물량이 많기 때문이다. 또 결혼 안한 미혼자녀는 세대분리하는 것보다 세대원으로 놔두는 것이 가산점을 높이는데 도움이 된다.
■40대 유주택자
하지만 유주택자는 다른 전략으로 접근해야 한다. 40대는 대부분 청약예금 30∼40평 초과에 많이 가입해 있는데 25평 초과 민영아파트는 가점제와 추첨제 물량이 반반씩 공급된다. 그러나 가점제로 공급되는 아파트의 경우 유주택자는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로만 청약해야 하기 때문에 유망물량의 당첨확률은 떨어지게 마련이다. 따라서 9월 이전 중대형 유망물량에 적극적으로 청약하는 것이 좋다.
유주택자는 또한 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨확률을 높이는 것도 방법이다. 하지만 9월 전까지 분양이 여의치 않다면 9월 이후부터는 추첨제 물량에 1순위로 청약하는 방법도 있다. 그러나 가점제에서 탈락한 청약자가 자동으로 추첨대상에 포함되기 때문에 가점제로 청약한 사람들보다는 당첨확률이 떨어진다.
2주택 이상 보유자는 감점제(보유 호수별로 5점씩 감산)가 도입되기 때문에 자산가치가 없거나 가격상승 여력이 없는 아파트는 팔고 분양을 통한 갈아타기나 당첨확률 높이기에 주력할 필요가 있다.
■50대
20대와 함께 상대적으로 불리한 입장이다. 부모나 조부모가 살아 있을 확률이 낮고 자녀는 결혼과 함께 세대분리를 한 경우가 많아 가점이 낮다. 가점제가 불리하다고 생각하면 9월 이전에 청약통장을 사용하는 게 유리하다. 그렇더라도 무조건 청약하지 말고 자신의 자산과 상황에 맞게 전략을 세워야 한다.
여유자금이 부족하고 무주택기간과 가입기간이 길다면 청약예금 예치금을 줄여서 25.7평 이하에 배정된 가점제 75% 물량을 노리는 것이 현명하다. 반면 원래 중대형 평형 청약예금가입자나 여유자금이 많지만 가점이 낮은 경우라면 청약통장을 증액해 중대형 평형의 추첨제 50% 물량을 노려보는 것도 좋다.
/shin@fnnews.com 신홍범기자
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