오는 9월 청약가점제가 시행됨에 따라 청약통장을 가진 실수요자들이 청약에 앞서 챙겨야 할 일들이 매우 복잡해졌다. 이런 가운데 청약가점이 낮은 청약통장 가입자들 중에는 가점제를 잘 못 이해해 주변의 얘기만 듣고 청약통장을 갈아타거나 해지하는 등으로 내집 장만 기회를 날려버리는 경우도 나오고 있다.
부동산투자 자문기관인 투모컨설팅 김정용 본부장은 “청약가점제의 본질을 정확히 파악해야 하는데 일부 실수요자들은 ‘카더라’식 정보만 믿고 투자에 나서 낭패를 보는 경우가 많다”고 말했다. 시장에 잘못 알려진 청약가점제 관련 5대 오해를 살펴본다.
■가점 낮은 청약예·부금 가입자, 청약저축으로 갈아타라?
이미 중소형 청약예·부금 1순위 자격이 있는 상태에서 가점이 낮다고 해서 청약저축으로 무조건 갈아타는 것은 바람직하지 않다.
5년이 아닌 단기간에 내집 마련을 하려면 청약저축에 새로 가입하는 것보다는 중소형 청약가능한 예·부금을 윗단계인 청약예금통장으로 전환하는 것이 좋다. 가령 101㎡(30.8평)짜리 청약예금 통장의 경우 101㎡ 이하로는 모두 청약이 가능해 선택의 폭이 넓다. 이는 자신의 상황에 맞게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 또는 101㎡에 청약할 수 있기 때문에 가점제와 추첨제 비율에 있어 자신에게 유리한 쪽을 택해 청약할 수 있다.
■청약부금·중소형 청약예금 가입자, 가점제 시행 뒤 당첨기회 줄어든다?
청약가점제가 시행되면 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길고 부양가족수가 많을수록 당첨확률이 높아지게 된다. 따라서 무주택기간과 청약통장 가입기간, 부양가족수 등에 따라 가점이 매겨져 가점이 높은 사람이 유리한 것은 맞다.
하지만 청약부금 가입자가 청약가점제 도입으로 당첨기회가 크게 줄어든다고 볼 수는 없다. 지금도 투기과열지구인 수도권 지역 내 전용면적 25.7평 이하인 분양물량은 만 35세 이상, 5년이상 무주택 세대주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 건설량의 75%를 우선 공급하도록 돼 있기 때문이다.
청약가점제 도입 이후 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 75%를 가점제로, 나머지 25% 분양물량을 추첨제로 분양하게 돼 무주택기간이 짧거나 30대 초반인 실수요자들의 당첨 가능성은 지금과 별반 차이가 없다.
■가점 낮으면 무조건 9월 이전에 청약하라?
가점이 낮은 사람은 가점제 시행 이전에 무조건 청약하라는 얘기가 많다. 하지만 가점제가 시행되더라도 전혀 기회가 없는 것은 아니다. 우선 전용면적 85㎡ 이하 분양물량은 75%를 가점제, 나머지 25%는 추첨제로 공급돼 가점에서 밀리더라도 추첨제 물량을 노릴 수 있다. 특히 추첨제 물량의 당첨가능성은 만 35세 이상 5년 이상 무주택세대주가 아닌 경우에는 조건이 모두 같다. 85㎡ 초과는 채권상한액이 같을 경우에만 가점제가 적용된다. 채권액을 가장 많이 써낸 사람을 우선적으로 뽑은 뒤 채권상한액이 같아 경쟁이 있을 경우 50%는 가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 선정하게 되므로 가점이 낮다고 무조건 불리한 것은 아니다. 서울 송파나 경기도 수원 광교 등 유망분양 물량이라면 청약자 대부분이 당첨을 위해 채권상한액대로 써낼 것이 분명하기 때문에 가점이 중요하겠지만 이런 특급 물량이 아니라면 일단 채권액을 많이 써낼수록 당첨확률이 높아지는 셈이다.
■가점 낮은 수요자, 무조건 무주택 기간 늘려 청약가점 높여라?
가점을 높인다고 무조건 무주택기간을 늘리는 것은 기회비용 측면에서 바람직하지 않다. 청약가점제가 시행되면 무주택기간이 짧은 경우 청약가점에 불리해질 수밖에 없다. 가령 30대 초반인 수요자가 유망분양아파트를 분양받는다고 무주택기간을 4∼5년 정도 늘린다고 해도 당첨이 쉽지 않다. 여건을 비교해 보고 가점혜택이 크면 기다리고 그렇지 않으면 적극적으로 유망분양 청약하는 게 좋다. 좋은 입지아파트는 항상 기다려주지 않는다. 무주택 기간이 짧다면 재개발 지역 내 괜찮은 지분(빌라 등)을 매입해 장기적으로 내집 마련을 계획하는 것도 한 방법이다.
■가점 낮으면 청약통장 해지하라?
청약통장은 새 아파트를 분양받을 수 있는 ‘필요충분조건’이다. 아주 입지여건이 나쁘지 않는 한 새 아파트를 분양받기 어렵다. 해지 후 다시 가입하더라도 2년이 지나야 1순위가 되기 때문에 섣불리 해약해서는 안된다.
게다가 현재의 집에서 넓은 곳으로 갈아탈 때도 청약통장이 없으면 미분양분이나 기존 단지를 매입할 수밖에 없다. 여러 사람들이 들어가고 싶어 하는 단지는 경쟁률이 치열하게 마련인데 청약통장이 없다면 이들 단지들에 입주하는 것은 쉽지 않다.
단기적으로 내집 마련이나 갈아탈 기회를 엿보고 있다면 청약통장을 보유하는 편이 좋고 단기간에 청약통장을 사용할 계획이 없다면 청약통장을 해지하고 펀드나 주식에 투자하는 것을 고려해볼 수 있을 것이다.
/shin@fnnews.com 신홍범기자
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