정부가 농지와 산지에 대한 개발을 확대하는 방향으로 토지이용 규제를 풀기로 함에 따라 이들 토지에 대해 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
기획재정부가 오는 6월까지 마련키로 한 농지, 산지 이용규제 완화는 전국 2000㎢에 이르는 한계농지(농지로서의 가치가 떨어지는 땅)에 전원주택이나 콘도, 실버타운, 미니골프장 등의 개발이 가능토록 하고 허가제인 한계농지와 산지의 용도전환을 신고제로 바꾸겠다는 것이다.
농지 및 산지 소유제한을 폐지하고 농업진흥구역 개발에 따른 대체농지 조성 의무를 없애는 것을 골자로 하고 있다.
■거래활성화보다 이용에 초점
19일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부의 농지 및 산지 규제완화 방안이 ‘거래’에 대한 규제완화라기보다 ‘이용’에 초점이 맞춰져 있어 토지시장에 미치는 영향이 크지는 않을 것으로 내다봤다.
개발에 대한 호재인 것은 분명하지만 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있어 일반투자자(외지인)가 투자하기가 쉽지 않기 때문이다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “규제가 풀리면 활용가치가 큰 도시근교의 한계농지 등의 땅값 상승이 예상되지만 외지인들은 토지거래 때 해당 시·군·구의 허가를 받아야 하고 이를 되팔 때는 양도세를 차익의 60%나 물어야 하기 때문에 투자가 쉽지 않다”고 말했다.
김 대표는 “주택용지가 부족한 상황에서 농지와 산지의 이용규제가 완화되면 건설업체들이 싼 농지를 구입해 아파트를 보다 원활히 공급할 수 있게 돼 주택시장 안정에는 도움이 될 것”이라고 내다봤다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 “장기적으로는 개발용도의 토지공급이 늘어나기 때문에 아파트값에서 높은 비중을 차지하는 토지비용이 낮아져 아파트분양가 인하에 긍정적인 요인으로 작용할 것”이라면서도 “공급이 많아질 때까지는 기대심리로 가격이 강세를 띨 것으로 보인다”고 말했다.
부동산114 김규정 팀장은 “규제완화는 곧바로 수도권 농지 및 산지의 가격 상승을 불러일으킬 수 있다”고 우려했다.
■유망 투자지역은
JMK플래닝 진명기 대표는 “양도소득세 규제부담이 크지만 토지는 여전히 매력적이라면서 투자자 입장에서는 각 지자체의 인구 증감통계 자료와 산업활동 동향을 자주 살펴보는 것이 투자에 도움이 된다”고 조언한다.
땅값은 수요가 많으면 오를 수밖에 없으므로 토지거래허가구역이나 그린벨트 등 규제여부를 파악하고 인근에 개발호재가 있는지, 도로계획등 교통 여건은 편리한지 등을 따져봐야 한다.
이 같은 측면에서 부동산 전문가들은 현대제철 등 철강단지가 집중 조성되면서 인구가 늘고 있는 충남 당진지역을 유망 투자처로 꼽는다. 수도권 동부지역인 경기 남양주 양평, 이천, 가평, 광주 등지의 전원주택지와 타운하우스 부지, 경기 이천·여주는 물류 및 전원주택용지로 제격이다.
또 농지규제 완화와 별장이 1가구 2주택에 포함되지 않는다는 고등법원 판결에 따라 주택개발지와 고급별장 부지로 유망한 지역에 관심이 많아질 것으로 부동산 전문가들은 내다봤다.
■투자전략은 어떻게
전문가들은 투자자들 입장에서는 용도변경이 가능한 한계농지를 찾아 장기적인 안목에서 접근하는 게 바람직하다고 조언한다. 단기 시세차익을 노린 투자는 자칫 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 전원주택·농사 등 목적을 가지고 장기적으로 투자한다면 토지는 효용가치가 높아지기 때문이다.
박원갑 소장은 “토지 투자의 판단은 무조건 값이 싸다고 매입할 게 아니라 개발 잠재력을 놓고 봐야 한다”며 “앞으로 개발가능성 여부, 주변입지, 주변 개발 압력수혜가 있는지 꼼꼼히 살펴보고 접근해야 한다”고 말했다.
수도권 유망지역의 경우 대부분 거래허가지역으로 묶여 있기 때문에 경매나 공매를 통해 취득하는 것도 한 방법이다.
지지옥션 강은 팀장은 “경매는 토지거래허가를 받지 않아도 된다는 장점은 있지만 낙찰 1주일 내에 농지취득자격증명서를 제출하지 못하면 보증금을 떼인다”면서 “토지투자는 장기적인 측면에서 여유자금이 있을 때 해야 한다”고 지적했다.
/hyun@fnnews.com박현주기자
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